La conversión de una tienda en una propiedad residencial se está convirtiendo en una tendencia cada vez más común, especialmente en zonas donde la demanda minorista ha disminuido. Debido a que las calles principales ven más locales comerciales vacíos, los propietarios y promotores inmobiliarios están explorando nuevas formas de reutilizar estos espacios, y convertirlos en viviendas es una de las opciones más prácticas.
Sin embargo, este tipo de transformación no siempre es sencilla. Implica algo más que cambios en el diseño interior. Existen normas de planificación, reglamentos de construcción y requisitos de las autoridades locales estrictos que deben cumplirse antes de que comience cualquier trabajo.
Esta guía le explicará los aspectos clave de las conversiones de tiendas en viviendas en términos sencillos. Aprenderá qué tipos de propiedades comerciales son aptas para la conversión, qué permisos pueden ser necesarios y cómo garantizar el cumplimiento de la normativa. También exploraremos los pros y los contras de un proyecto de este tipo, lo que le ayudará a decidir si merece la pena la inversión.
El principio: ¿Qué son las clases de uso E y C3?
En Portugal, los edificios se clasifican en función de su uso. Esto ayuda a los ayuntamientos a gestionar mejor las ciudades. Dos clases comunes son la clase de uso E y la clase de uso C3. Comprenderlas es importante si desea convertir una tienda en un apartamento. Los proyectos inmobiliarios están regulados por el IMPIC, que garantiza que las obras de construcción, las licencias y los contratos cumplan las normas y los estándares legales de Portugal.
La clase de uso E se refiere a las propiedades comerciales. Se trata de espacios utilizados para tiendas, cafeterías, oficinas y fines similares. Un edificio con esta clase no puede utilizarse como vivienda sin permiso. Si el espacio fue una tienda, es probable que entre en esta categoría.
La clase de uso C3 se utiliza para las viviendas. Esto incluye apartamentos, casas y otros lugares donde vive la gente. Si desea convertir una tienda en un apartamento, su objetivo es cambiar la clase de E a C3. Este cambio debe seguir las normas locales y puede necesitar la aprobación del ayuntamiento.
El sistema de planificación de Portugal exige a los propietarios que presenten una solicitud antes de iniciar cualquier cambio. Debe comprobar si la tienda cumple las normas de vivienda. Estas incluyen la luz adecuada, el flujo de aire, el tamaño de la habitación y el acceso. También necesita una licencia de habitabilidad, llamada «Licença de Utilização».
Algunas zonas de la ciudad pueden restringir los cambios para proteger su carácter. Debe hablar con un arquitecto o un experto legal para evitar errores. Un asesoramiento adecuado le ayudará a ahorrar tiempo y dinero más adelante.
En resumen, la clase de uso E es para las tiendas y la C3 para las viviendas. Para convertir una tienda en un apartamento en Portugal, debe seguir los pasos legales correctos. Compruebe siempre los planes locales y obtenga asesoramiento antes de iniciar el proyecto.
¿Se puede convertir cualquier tienda en un apartamento?
No todas las tiendas de Portugal se pueden convertir en un apartamento. Algunas tiendas están en zonas donde no se permite la vivienda. Otras pueden no cumplir las normas básicas para los espacios habitables. Debe consultar el plan local de esa calle o edificio.
Si desea convertir una tienda en un apartamento, empiece por preguntar en el ayuntamiento. Le dirán si se permite la vivienda en esa zona. Algunas zonas están protegidas solo para uso comercial. Las zonas históricas también pueden tener normas adicionales.
A continuación, la tienda debe cumplir las normas de vivienda. Estas normas cubren aspectos como la luz, el espacio y el acceso. Si la tienda es demasiado pequeña o no tiene ventanas, es posible que no pase. También necesita una nueva licencia llamada «Licença de Utilização» para uso residencial.
Incluso si la tienda está vacía, no puede simplemente mudarse. Primero, debe obtener el permiso legal para cambiar su uso. Luego, es posible que deba contratar a un arquitecto certificado para que presente un proyecto. Este proyecto debe seguir todas las normas de construcción y seguridad.
Las tiendas dentro de edificios más grandes, como centros comerciales o plantas bajas de apartamentos, pueden enfrentar pasos adicionales. Es posible que necesite el permiso de los otros propietarios del edificio.
Por lo tanto, si bien muchas tiendas se pueden transformar en viviendas, no todas están permitidas. Compruebe siempre las normas antes de hacer cualquier movimiento. La Autoridad Tributaria de Portugal, conocida como AT, se encarga de todos los asuntos relacionados con los impuestos, incluidos los impuestos sobre la propiedad durante las conversiones de tiendas en viviendas. Para convertir una tienda en un apartamento, planifique cuidadosamente y hable con las personas adecuadas. Esto ayudará a evitar retrasos, costos adicionales o problemas legales.
Normas principales que se deben seguir para las conversiones de tiendas
La conversión de una tienda en un apartamento en Portugal implica varios pasos legales y técnicos.
Requisitos legales y de planificación
- Consulte el Plan Director Municipal (PDM): Asegúrese de que la propiedad se encuentra en una zona que permita el uso residencial. Algunas zonas están designadas exclusivamente para actividades comerciales.
- Presente una solicitud de cambio de uso: Presente una solicitud formal ante el Ayuntamiento local (Câmara Municipal) para cambiar el uso designado de la propiedad de comercial a residencial.
- Obtenga una nueva licencia de uso (Licença de Utilização): Esta licencia confirma la idoneidad de la propiedad para fines residenciales. Antes de comprar una tienda para convertirla, pruebe esta calculadora de IMT para averiguar los costos únicos de su impuesto de transferencia de propiedad.
- Aprobación del condominio: A partir de enero de 2024, ya no se requiere la aprobación previa de la asamblea del condominio para convertir una tienda en una residencia, a menos que la conversión afecte las áreas comunes o la fachada del edificio.
Normas de construcción y técnicas
- Contrate a un arquitecto o ingeniero certificado: Un profesional cualificado debe preparar y supervisar el proyecto de renovación, garantizando el cumplimiento de todas las normas.
- Cumpla con los requisitos mínimos de espacio: Por ejemplo, un estudio (T0) debe tener al menos 35 m² de área bruta.
- Asegúrese de que haya suficiente luz natural y ventilación: Todos los espacios habitables deben tener acceso directo a la luz natural y una ventilación adecuada.
- Cumpla con las normas de accesibilidad: El apartamento debe ser accesible para personas con movilidad reducida, cumpliendo con las normas nacionales de accesibilidad.
Obligaciones posteriores a la construcción
- Notifique al Ayuntamiento al finalizar: Después de terminar las renovaciones, presente una declaración al Ayuntamiento indicando que la propiedad cumple con todas las normas residenciales.
- Espere la inspección municipal: El Ayuntamiento tiene 20 días hábiles para inspeccionar la propiedad. Si no se plantean objeciones dentro de este período, la propiedad se considera aprobada para uso residencial. Utilice este simulador de IMI para estimar su impuesto municipal anual sobre la propiedad después de convertir una unidad comercial en una vivienda.
¿Qué partes de una tienda se pueden convertir?
Cuando desee convertir una tienda en un apartamento, no todas las partes de la tienda se pueden cambiar. Debe seguir las normas locales y consultar el plano del edificio. En la mayoría de los casos, la zona principal utilizada para el negocio se puede convertir en un espacio habitable. Esto incluye la planta delantera de la tienda donde se vendían productos o se ofrecían servicios.
Sin embargo, no todas las zonas laterales o traseras son siempre adecuadas. Algunos trasteros pueden ser demasiado oscuros o pequeños. Los espacios sin ventanas o salidas adecuadas pueden no pasar las normas de vivienda. El apartamento debe tener un acceso seguro, suficiente flujo de aire y luz natural. El Certificado Energético es obligatorio para todas las propiedades residenciales. Después de la conversión, necesitará uno para demostrar que su vivienda cumple con las normas energéticas.
Si la tienda tiene un sótano, puede ser más difícil de convertir. Los sótanos a menudo no tienen ventanas ni salidas directas. La ley local puede no permitir que la gente viva allí a menos que se hagan cambios especiales. Necesitará ayuda de un experto para ver si es posible.
Las partes compartidas del edificio, como los pasillos o las escaleras comunes, no se pueden cambiar. Estos son para que todos los propietarios o inquilinos los utilicen. No puede bloquear el acceso ni apoderarse del espacio compartido.
Para convertir legalmente una tienda en un apartamento, cada parte utilizada para vivir debe seguir normas estrictas. Las habitaciones deben ser lo suficientemente grandes para el uso diario. Debe haber espacio para una cocina, un baño y al menos un dormitorio o sala de estar.
Antes de empezar, consulte el plano de la tienda y pregunte a un arquitecto con licencia. Le guiarán sobre qué partes están permitidas. Con el plan correcto, puede utilizar el espacio sabiamente y evitar problemas futuros.
Otros edificios comerciales que se pueden convertir en viviendas
En Portugal, no son solo las tiendas las que se pueden convertir en viviendas. Otros edificios comerciales también se pueden transformar en espacios habitables. Pero el proceso depende de las leyes locales, el tipo de edificio y su ubicación. Debe comprobar si el edificio es adecuado y si se permiten los cambios.
Los antiguos edificios de oficinas son una opción. Muchos de ellos están vacíos o infrautilizados. Si cumplen las normas de espacio y seguridad, pueden convertirse en apartamentos. Deberá solicitar un cambio de uso en el ayuntamiento.
Los almacenes también se utilizan en algunos casos. Estos son grandes y abiertos, lo que ayuda a planificar nuevos diseños. Pero a menudo necesitan cambios importantes, como añadir ventanas, fontanería y calefacción. Debe asegurarse de que cumplen las normas de vivienda antes de que comience cualquier trabajo.
Los hoteles, hostales y casas de huéspedes a veces se convierten en pequeños edificios de apartamentos. Dado que ya tienen habitaciones, baños y escaleras, es posible que necesiten menos cambios. Pero las normas de zonificación siguen aplicándose. Debe comprobar si se permite la vivienda a largo plazo en esa zona.
Las antiguas escuelas, clínicas o edificios bancarios son otros ejemplos. Si ya no están en uso, puede solicitar su conversión. Pero estos edificios pueden tener límites de diseño. Algunos pueden necesitar rediseños completos para cumplir con los códigos de seguridad de la vivienda.
Para convertir una tienda en un apartamento o cambiar otros edificios en viviendas, siga el proceso legal. Siempre obtenga asesoramiento de expertos. Esto le ayuda a evitar multas y se asegura de que su nueva vivienda sea segura, legal y esté lista para vivir.
¿Se puede convertir una tienda catalogada en una vivienda?
Convertir una tienda catalogada en una vivienda en Portugal es posible, pero es más complejo. Un edificio catalogado significa que tiene importancia cultural, histórica o arquitectónica. Estas propiedades están protegidas por la ley, y los cambios en ellas están estrictamente controlados. No puede realizar ningún cambio importante sin una aprobación especial.
Para convertir una tienda en un apartamento en un edificio catalogado, primero debe hablar con el Ayuntamiento local (Câmara Municipal). En la mayoría de los casos, también necesitará la aprobación de la Direção-Geral do Património Cultural (DGPC), que es el organismo nacional que protege los sitios patrimoniales. Revisarán sus planos para asegurarse de que no dañan el carácter del edificio.
No puede quitar paredes, cambiar ventanas o alterar la fachada sin aprobación. Incluso los pequeños cambios, como añadir fontanería o aislamiento, pueden necesitar permiso. El proceso lleva más tiempo que las conversiones normales, y obtener asesoramiento de expertos es importante.
Se recomienda encarecidamente contratar a un arquitecto con experiencia en edificios patrimoniales. Pueden ayudarle a diseñar el espacio dentro de los límites legales. Su plan debe seguir todas las normas de vivienda, pero también proteger el estilo original del edificio.
En algunos casos, solo una parte de la tienda puede ser aprobada para la conversión. También puede tener que utilizar ciertos materiales o mantener características de diseño antiguas.
Así que sí, puede convertir una tienda en un apartamento en un edificio catalogado, pero el proceso es más lento y estricto. Siga siempre los pasos adecuados para evitar retrasos o multas, y nunca comience a trabajar antes de obtener las aprobaciones correctas.
Qué hacer antes de empezar la conversión
Antes de empezar a convertir una tienda en un apartamento en Portugal, hay algunos pasos importantes que debe seguir. Planificar con antelación puede ahorrarle tiempo, dinero y problemas legales más adelante. Esto es lo que debe hacer primero:
- Consulte las normas de zonificación: Visite su Ayuntamiento local (Câmara Municipal) para averiguar la clasificación de zonificación de la tienda. Algunas zonas solo permiten la actividad comercial. Debe asegurarse de que la zona permite el uso residencial o se puede cambiar.
- Solicite la licencia de uso de la propiedad (Licença de Utilização): Este documento muestra para qué está aprobado actualmente el edificio. Si el uso figura como comercial, debe solicitar que se cambie a residencial. No puede vivir legalmente en el espacio hasta que esto se actualice.
- Hable con un arquitecto o ingeniero certificado: Necesitará un plan de proyecto detallado para presentar con su solicitud. El diseño debe seguir las leyes de seguridad, salud y espacio. El arquitecto comprobará el tamaño, las ventanas, la fontanería y la estructura para ver qué es posible.
- Compruebe si hay restricciones de construcción: Si la tienda forma parte de un edificio compartido o de una propiedad catalogada, puede haber normas adicionales. Es posible que necesite la aprobación de la asociación de edificios o de la oficina de patrimonio cultural.
- Solicite un cambio de uso: Esta es una solicitud formal al Ayuntamiento. Una vez aprobada, puede comenzar la construcción. Sin ella, el proyecto es ilegal.
- Prepare un presupuesto: La renovación de una tienda en una vivienda puede resultar costosa. Planifique los permisos, los honorarios de los expertos y las obras de construcción.
¿Siempre necesita un permiso de planificación?
No siempre. Algunos cambios están permitidos según las normas de desarrollo permitidas. Pero estas normas todavía tienen límites.
Si la tienda está en una zona protegida o catalogada, todavía necesita un permiso completo. Si planea cambiar el aspecto exterior o añadir espacio adicional, también puede necesitarlo.
Consulte con su oficina de planificación local. Le dirán qué tipo de aprobación se necesita. Nunca empiece a trabajar sin un permiso por escrito.
Beneficios de convertir tiendas en viviendas
Precios de compra más asequibles
Las tiendas suelen ser más baratas de comprar que las propiedades residenciales en la misma zona. Dado que no siempre tienen una gran demanda, los vendedores pueden ofrecer precios más bajos. Esto las convierte en una opción inteligente para los compradores o inversores primerizos.
Buenas ubicaciones
La mayoría de las tiendas están en zonas céntricas, cerca del transporte público, las escuelas, los mercados y los servicios de salud. Convertir una en una vivienda significa que puede vivir en una ubicación bien comunicada donde es posible que no haya apartamentos nuevos disponibles.
Añadir valor a la propiedad
Una vez que convierte una tienda en un apartamento, su valor suele aumentar. Una conversión legal y bien planificada convierte un espacio comercial en una vivienda habitable, lo que atrae a muchos compradores o inquilinos.
Más oferta de viviendas
Convertir tiendas en viviendas ayuda a resolver la escasez de viviendas. Da un nuevo uso a los espacios no utilizados y atrae a más personas a los centros de las ciudades, lo que puede apoyar a las empresas locales.
Opciones de diseño personalizadas
Las tiendas a menudo tienen diseños abiertos. Esto le da libertad para diseñar su casa como quiera. Puede crear un apartamento moderno que se adapte a su estilo y necesidades.
Inconvenientes de las conversiones de tiendas
Pasos legales complicados
Cambiar una tienda en una vivienda no es una tarea sencilla. Debe obtener aprobaciones legales, solicitar un cambio de uso y seguir estrictas normas de construcción. Omitir cualquier paso puede retrasar su proyecto o provocar multas.
Costos de renovación caros
Las tiendas están construidas para negocios, no para vivir. Es posible que necesite instalar nueva fontanería, calefacción, ventanas e incluso cambiar paredes. Estos cambios pueden costar más de lo esperado, especialmente en edificios antiguos.
Mala luz natural y ventilación
Muchas tiendas están en la planta baja con ventanas pequeñas o ninguna. Esto puede dificultar el cumplimiento de las normas de luz y aire. Sin cambios, el espacio puede sentirse oscuro o cerrado.
Privacidad limitada
Las tiendas a menudo están cerca de calles concurridas o entradas de edificios compartidos. Después de la conversión, su apartamento aún podría sentirse expuesto al ruido, al tráfico o a los transeúntes.
Restricciones en edificios compartidos
Si su tienda forma parte de un bloque de apartamentos más grande, podría enfrentarse a normas de los otros propietarios del edificio. Estos pueden limitar los cambios que puede hacer o cómo puede usar el espacio.
Revivir el centro de la ciudad: convertir tiendas vacías en viviendas
Convertir tiendas vacías en viviendas puede ser una forma inteligente de devolver la vida a los centros urbanos de Portugal, pero solo si se hace de forma reflexiva. Muchas zonas urbanas del país tienen escaparates vacíos debido a los cambios en los hábitos de compra. Con cada vez más gente comprando online, las pequeñas tiendas locales a menudo luchan por sobrevivir. Transformar estos espacios en desuso en unidades residenciales podría ser parte de la solución.
Cuando la gente vive en estos espacios, las calles se mantienen activas. Los residentes crean una demanda diaria de cafés, panaderías, peluquerías y mercados de productos frescos, lo que reactiva la economía local y anima a abrir nuevos negocios. Un barrio animado atrae naturalmente más tránsito peatonal, lo que beneficia a la comunidad en su conjunto.
También mejora el atractivo visual y la seguridad de los centros urbanos. Las tiendas abandonadas pueden deteriorarse o ser objeto de vandalismo, mientras que las viviendas ocupadas suelen estar bien mantenidas. Este cambio ayuda a limpiar las zonas descuidadas y hace que se perciban como más seguras.
Sin embargo, el equilibrio es fundamental. Si se convierten demasiadas tiendas, puede que quede poco espacio para los servicios esenciales que dan sentido a los centros urbanos. Una combinación reflexiva de espacio residencial y vida comercial activa es crucial.
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Preguntas frecuentes sobre cómo convertir un barco en un apartamento
¿Se puede convertir cualquier tienda en un apartamento?
No todas las tiendas pueden convertirse. Las leyes de zonificación, la estructura del edificio y la aprobación del ayuntamiento local afectan a los cambios que están legalmente permitidos.
¿Cuál es el primer paso en el proceso de conversión?
Empiece por consultar el plan de zonificación local y preguntar al ayuntamiento si la tienda puede utilizarse para vivienda.
¿Necesito permiso para convertir una tienda?
Sí, debe solicitar un cambio de uso y presentar sus planos de renovación al ayuntamiento para su aprobación.
¿Qué documentos se necesitan para la conversión?
Necesitará la licencia de uso original, los nuevos planos arquitectónicos, la prueba de propiedad y un formulario de solicitud de cambio de uso.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso de aprobación?
Si todos los documentos son correctos, la aprobación suele tardar entre 30 y 60 días, dependiendo del tiempo de respuesta de su autoridad local.
¿Necesito contratar a un arquitecto?
Sí, se requiere un arquitecto certificado para diseñar y presentar planos que cumplan todas las leyes portuguesas de vivienda y seguridad.
¿Existen requisitos de tamaño para la conversión de tiendas?
Sí, el apartamento debe cumplir las normas mínimas de espacio, incluidas las directrices de tamaño de las habitaciones, luz y ventilación.
¿Puedo convertir una tienda en un edificio compartido?
Sí, pero pueden aplicarse normas adicionales. Es posible que necesite la aprobación de la administración del edificio o de los copropietarios.
¿Qué ocurre si la tienda está en una zona histórica?
Si la tienda está catalogada o se encuentra en una zona protegida, es posible que se requieran permisos adicionales de las autoridades de patrimonio.