Portugal se ha convertido en uno de los principales destinos para los inversores inmobiliarios en Europa. El clima cálido, el ritmo de vida relajado y las vistas panorámicas atraen a personas de todo el mundo. El país también se considera un lugar seguro para vivir e invertir. Muchos compradores ahora buscan viviendas que puedan proporcionarles ingresos regulares por alquiler en lugar de solo valor a largo plazo.
Las propiedades de alquiler tienen una gran demanda debido al creciente número de personas que se mudan a Portugal. Según AIMA, la población extranjera en Portugal alcanza los 1,6 millones de personas con permisos de residencia que viven actualmente en el país. Muchos de ellos prefieren alquilar en lugar de comprar, especialmente en los primeros años. Este cambio ha creado una fuerte demanda de alquiler en ciudades, pueblos y regiones costeras.
Al mismo tiempo, el turismo sigue apoyando el mercado de alquiler a corto plazo. Pero no todas las zonas ofrecen el mismo rendimiento de la inversión. Algunas ciudades ofrecen mayores rentabilidades de alquiler en Portugal debido a los precios más bajos de las viviendas y a la fuerte demanda de alquiler. En esta guía, analizamos las mejores zonas para comprar para alquilar, utilizando números sencillos y datos reales para ayudarle a tomar decisiones inteligentes.
¿Qué es la rentabilidad de alquiler y por qué es importante?
La rentabilidad del alquiler es una forma sencilla de medir cuántos ingresos puede generar una propiedad. Muestra el rendimiento anual que obtiene al alquilar una vivienda. La rentabilidad se muestra como un porcentaje. Se calcula dividiendo el alquiler anual por el precio total de la propiedad.
Por ejemplo, si compra una vivienda por 200.000 € y gana 12.000 € en alquiler al año, su rentabilidad bruta de alquiler es del 6%. Este número le ayuda a comparar propiedades en diferentes ciudades y pueblos. Algunos lugares pueden tener viviendas caras pero alquileres más bajos. Otros pueden tener viviendas más baratas pero una demanda de alquiler constante, lo que lleva a mejores rendimientos.
La rentabilidad del alquiler es útil cuando quiere saber si una propiedad vale su dinero. También muestra lo rápido que podría recuperar su coste. Una rentabilidad superior al 5% se considera generalmente buena. Incluso una rentabilidad del 4% puede funcionar bien en zonas seguras y bien comunicadas.
Cuando buscan viviendas de alquiler en Portugal, muchos compradores utilizan plataformas inmobiliarias o se ponen en contacto con un agente del comprador. Antes de comprar cualquier propiedad, compruebe la rentabilidad y compárela con otras zonas. Unos pocos puntos porcentuales adicionales pueden marcar una gran diferencia en los ingresos a largo plazo. La rentabilidad le da una idea clara de dónde funciona mejor su dinero.
Panorama general de la rentabilidad de alquiler a nivel nacional en Portugal
Portugal sigue mostrando buenos resultados en el mercado de compra para alquilar. La demanda de alquiler es alta en muchas ciudades y pueblos. El precio medio de la propiedad en todo el país es de unos 2.735 € por metro cuadrado. Al mismo tiempo, el precio medio del alquiler es de unos 16,3 € por metro cuadrado. Esto da una rentabilidad de alquiler nacional de alrededor del 7,15%, que es más alta de lo que ofrecen muchos otros países europeos.
Una rentabilidad superior al 7% muestra que la propiedad de alquiler en Portugal puede generar rendimientos sólidos. El mercado se ha mantenido estable en los últimos años. Si bien los precios han subido en algunas zonas, la demanda de alquiler también ha aumentado. Este equilibrio mantiene fuerte la rentabilidad del alquiler. Las proyecciones para 2025 sugieren que el precio medio de la propiedad será de alrededor de 2.693 € por metro cuadrado, lo que significa que los precios pueden mantenerse estables o bajar ligeramente.
Las diferentes regiones atraen a diferentes tipos de inquilinos. En grandes ciudades como Lisboa y Oporto, los estudiantes y los profesionales que trabajan buscan viviendas cerca de escuelas, oficinas o transporte público. En lugares turísticos como el Algarve, la mayoría de los alquileres son a corto plazo. En los pueblos más pequeños, encontrará inquilinos a largo plazo y familias locales que buscan viviendas asequibles.
Cada región de Portugal tiene su propio patrón de demanda, precio y rendimiento del alquiler. Algunas zonas tienen precios de compra bajos y alquileres fuertes, lo que da mejores rendimientos. Otras pueden costar más para comprar, pero traen inquilinos estables a largo plazo. Antes de invertir, es importante comprobar la rentabilidad del alquiler local. Le ayuda a entender dónde crecerá mejor su dinero.
Las principales regiones de compra para alquilar en Portugal con altos rendimientos
Lisboa
Lisboa es la ciudad más visitada y activa de Portugal. Es la capital, el centro de negocios y una parada favorita para los viajeros. De hecho, VisaGuide.World nombró a Lisboa la mejor capital europea para visitar en 2024, gracias a su rica historia, escena gastronómica y clima. Este flujo constante de personas mantiene alta la demanda de alquiler.
El centro de la ciudad es caro, pero los inquilinos están dispuestos a pagar más para estar cerca de la acción. La rentabilidad media en Lisboa es de alrededor del 5,74%, lo que es fuerte para una ciudad tan importante. Si bien lugares como Baixa y Chiado cuestan más, zonas como Amadora o Alenquer son más asequibles y siguen teniendo demanda.
El mercado de alquiler de Lisboa también está respaldado por trabajadores a distancia y estudiantes. El sistema de metro hace que sea fácil vivir un poco fuera y aún así llegar al centro rápido. A los inversores les gustan los ingresos estables aquí, incluso si los precios de las viviendas son más altos. Si está buscando un equilibrio entre seguridad, demanda y valor a largo plazo, Lisboa sigue siendo una de las mejores zonas para comprar para alquilar en el país.
- Precio de venta solicitado: 4.174 €/m²
- Precio de alquiler solicitado: 20,00 €/m²
- Rentabilidad bruta esperada: 5,74%
Oporto
Oporto es la segunda ciudad más grande de Portugal y una de las zonas de más rápido crecimiento para los alquileres. Es conocida por sus bodegas, casas coloridas y estilo de vida relajado. Oporto también ha ganado atención en el mercado de viviendas de lujo. El Informe de riqueza de 2023 de Knight Frank clasificó a Oporto entre los 10 mercados inmobiliarios de lujo de más rápido crecimiento en el mundo.
Una gran ventaja es el precio. Las viviendas en Oporto son mucho más baratas que las de Lisboa. Pero el alquiler sigue siendo fuerte, lo que ayuda a elevar la rentabilidad del alquiler a casi el 6,7%. Eso lo convierte en un gran valor para los nuevos inversores.
La ciudad tiene una mezcla de turistas, estudiantes y profesionales que trabajan. Distritos populares como Cedofeita o Bonfim atraen a jóvenes inquilinos. Las zonas cercanas como Gondomar también dan buenos rendimientos, a costes de entrada más bajos.
Los enlaces de transporte y el atractivo cultural de Oporto lo mantienen ocupado todo el año. La ciudad también apoya mejor los alquileres a largo plazo que los de corto plazo, gracias a menos límites legales. Para aquellos que buscan comenzar en la propiedad con un rendimiento sólido, Oporto es una de las opciones más inteligentes en Portugal en este momento.
- Precio de venta solicitado: 2.764 €/m²
- Precio de alquiler solicitado: 15,40 €/m²
- Rentabilidad bruta esperada: 6,9%
Algarve
El Algarve es la principal región turística de Portugal. Es famoso por sus playas doradas, campos de golf y clima tranquilo. Muchos extranjeros compran segundas residencias aquí o se quedan para las vacaciones. Un punto de acceso es Vilamoura, hogar de uno de los principales puertos deportivos de Europa. Euro Weekly News informó que Vilamoura fue votado como el Mejor Puerto Deportivo Internacional por séptima vez en ocho años.
Las viviendas de alquiler en el Algarve se utilizan a menudo para estancias cortas. Los ingresos por alquiler son altos en verano, pero bajan en invierno. Esto le da al Algarve una rentabilidad de alrededor del 4,99%. Si bien es más bajo que ciudades como Oporto, esto todavía tiene sentido si se gestiona bien.
Las actualizaciones recientes de transporte también pueden aumentar la demanda. En mayo de 2025, United Airlines comenzará vuelos directos desde Faro a Newark, Nueva York, lo que facilitará a los estadounidenses visitar o invertir.
Los pueblos populares incluyen Albufeira, Lagos y Faro. Si planea alquilar a turistas, estos lugares funcionan bien. Pero para una mejor rentabilidad, debe gestionar las reservas cuidadosamente. El Algarve es ideal para las personas que desean una mezcla de uso personal e ingresos por alquiler de temporada.
- Precio de venta solicitado: 3.513 €/m²
- Precio de alquiler solicitado: 14,60 €/m²
- Rentabilidad bruta esperada: 4,99%
Cascais
Cascais es una ciudad costera popular a las afueras de Lisboa. Es bien conocido por sus playas limpias, calles tranquilas y alta calidad de vida. Muchos expatriados, diplomáticos y empresarios viven aquí. Está cerca de la ciudad, pero ofrece más espacio y paz.
Las viviendas en Cascais son algunas de las más caras de Portugal. Aún así, la demanda de alquiler sigue siendo fuerte. Las personas que alquilan aquí a menudo se quedan a largo plazo. Pueden trabajar en Lisboa, pero quieren vivir cerca del mar. Si bien los ingresos por alquiler son estables, los altos precios de las propiedades significan rendimientos más bajos alrededor del 4,67%.
Si compra en zonas como Carcavelos, São Domingos de Rana o Estoril, encontrará una mezcla de familias y profesionales. Estas zonas también tienen buenas escuelas y parques, que atraen a los inquilinos. El viaje en tren a Lisboa dura unos 30 minutos, lo que lo hace perfecto para el viaje diario.
Cascais funciona bien para los inversores que desean una propiedad segura en una zona de alta gama. Es posible que no obtenga el mayor rendimiento en términos de rentabilidad, pero obtiene tranquilidad y demanda a largo plazo. También es un gran lugar si planea vivir en la casa parte del año.
- Precio de venta solicitado: 5.191 €/m²
- Alquiler solicitado: 20,20 €/m²
- Rentabilidad esperada: 4,67%
Sintra
Sintra es una ciudad verde e histórica justo al noroeste de Lisboa. Es conocida por sus colinas, palacios y clima más fresco. La zona es un sitio del Patrimonio Mundial de la UNESCO y atrae a muchos visitantes durante el año. Sin embargo, a diferencia de otras ciudades turísticas, Sintra también tiene un fuerte mercado de alquiler local.
Las viviendas en Sintra son más baratas que las de Cascais o Lisboa cercanas. Eso lo convierte en un buen lugar para invertir, especialmente para aquellos con un presupuesto limitado. El alquiler aquí es estable, y la rentabilidad es saludable alrededor del 6,38%.
Barrios como Agualva, Mira-Sintra y São Marcos están bien conectados por tren y autobús. Atraen a inquilinos a largo plazo, incluidos los trabajadores que viajan a Lisboa. Las escuelas y los servicios básicos son de fácil acceso, lo que los hace ideales para las familias.
Muchas personas compran en Sintra para disfrutar de un ritmo de vida más lento. Encontrará un buen equilibrio entre precio, ingresos y demanda de inquilinos. Para los inversores de compra para alquilar que desean ingresos regulares por alquiler y espacio para el crecimiento del valor, Sintra es una de las mejores opciones cerca de la capital.
- Precio de venta solicitado: 2.560 €/m²
- Alquiler solicitado: 13,60 €/m²
- Rentabilidad bruta esperada: 6,38%
Setúbal
Setúbal es una ciudad en crecimiento al sur de Lisboa. Se encuentra cerca del mar y del río Sado. En los últimos años, ha visto a más personas mudarse, en parte debido al aumento de los precios en Lisboa. Muchos ahora eligen vivir en Setúbal y viajar a la capital para trabajar.
Las viviendas siguen siendo asequibles aquí. Al mismo tiempo, los alquileres están subiendo, lo que hace que la rentabilidad sea fuerte en el 6,05%. En algunos pueblos cercanos como Barreiro, los rendimientos son aún mejores, alcanzando más del 6,9%.
Setúbal tiene un puerto de trabajo, tiendas locales y playas. También encontrará buenas escuelas, transporte público y una economía local fuerte. La zona se siente más relajada que Lisboa, pero aún lo suficientemente ocupada como para apoyar los alquileres a largo plazo.
A los inversores les gusta Setúbal porque pueden comprar más por menos dinero. Y a los inquilinos les gusta porque pueden vivir cerca de la costa sin pagar los precios de Lisboa. Para cualquiera que busque comenzar poco a poco o hacer crecer una cartera, vale la pena pensar seriamente en esta ciudad. La mezcla de la creciente demanda y los precios justos le da una clara ventaja.
- Precio de venta solicitado: 2.619 €/m²
- Alquiler solicitado: 13,20 €/m²
- Rentabilidad bruta esperada: 6,05%
Urbano vs. Rural: ¿cuál es mejor?
Cuando se buscan viviendas de compra para alquilar en Portugal, una gran pregunta es dónde invertir: ¿ciudad o campo? Las zonas urbanas como Lisboa y Oporto son bien conocidas. Tienen precios de propiedad altos, pero también tienen un fuerte mercado de alquiler. La gente viene aquí por trabajos, escuelas y estilo de vida. Esto significa que hay una demanda constante y menos riesgo de largas vacantes.
En las ciudades, sus ingresos de compra para alquilar pueden ser más estables, incluso si la rentabilidad del alquiler es un poco más baja. Estas zonas son ideales si desea una base de inquilinos confiable y no le importa gastar más en la propiedad en sí. Además, las viviendas en las grandes ciudades son más fáciles de vender más tarde si cambia sus planes.
Por otro lado, los pueblos rurales o las ciudades más pequeñas son mucho más baratos para comprar. Lugares como Setúbal, Sintra o partes del interior ofrecen precios de compra más bajos. Eso significa que puede comenzar su viaje de compra para alquilar con menos capital. En muchos casos, las rentabilidades de alquiler en estas zonas son incluso más altas que en Lisboa u Oporto.
Pero hay una trampa que la demanda de alquiler en las zonas rurales puede ser más débil. Los trabajos y el transporte pueden ser limitados. Por lo tanto, su casa podría estar vacía si no elige sabiamente. Es importante estudiar la zona antes de comprar.
Para muchos inversores primerizos, el mejor movimiento es comenzar en una ciudad de tamaño mediano. Estos lugares ofrecen una buena mezcla de precio bajo y demanda de alquiler decente. Ya sea que vaya urbano o rural, la clave es ejecutar los números y comprobar si sus ingresos de compra para alquilar cubren los costes.
Reglas e impuestos antes de comprar una propiedad en Portugal
Antes de invertir en una vivienda de compra para alquilar en Portugal, es importante conocer las reglas y los impuestos. Estos costes pueden afectar sus rendimientos finales, incluso si las rentabilidades de alquiler en Portugal se ven bien en el papel.
Impuesto anual sobre la propiedad: IMI
El primer impuesto que debe conocer es el IMI, que es un impuesto municipal anual sobre la propiedad. Esto se basa en el valor de su vivienda y la tasa local. Puede utilizar este útil simulador de IMI para estimar cuánto impuesto deberá pagar cada año. Esto le da una visión más clara de sus costes a largo plazo.
Impuesto de compra único: IMT
El siguiente es el IMT, o impuesto de transferencia de propiedad. Esto se paga una vez cuando compra una vivienda. Depende del precio y el tipo de propiedad. La calculadora de IMT le permite comprobar cuánto deberá antes de hacer un trato. Esto le ayuda a planificar su presupuesto completo de compra para alquilar por adelantado.
Impuesto sobre la renta de los ingresos por alquiler
Si obtiene ingresos por alquiler, también deberá pagar el impuesto sobre la renta. La tasa depende de sus ingresos totales y de si vive en Portugal o no. Algunos propietarios extranjeros pueden elegir un impuesto fijo, que puede ser más fácil de gestionar. Siempre hable con un experto fiscal local antes de alquilar su propiedad.
Alquileres a corto plazo y licencias AL
Para los alquileres a corto plazo, es posible que necesite una licencia AL (Alojamento Local). No todas las ciudades están dando nuevas licencias ahora, especialmente en zonas de alto turismo. Asegúrese de que la zona que elija permita nuevas licencias si planea alquilar a diario o semanalmente.
Comprender los impuestos es clave para tomar decisiones inteligentes de compra para alquilar. Estos costes pueden reducir sus ganancias si no planifica con anticipación. Pero cuando se gestionan bien, todavía permiten fuertes rentabilidades de alquiler en Portugal e ingresos estables a largo plazo de su inversión.
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Preguntas frecuentes sobre las mejores rentabilidades de alquiler en Portugal: desde Oporto hasta el Algarve
¿Cuál es una buena rentabilidad de alquiler en Portugal?
Una rentabilidad superior al 5% se considera buena, y cualquier cosa cercana o superior al 6% es muy sólida para la mayoría de las zonas.
¿Sigue valiendo la pena Lisboa para alquileres?
Sí, si elige zonas con una fuerte demanda de alquiler, una ocupación estable y la relación precio/alquiler adecuada para obtener rendimientos.
¿Qué ciudad ofrece los mejores rendimientos?
Oporto y Setúbal ofrecen actualmente algunas de las mejores rentabilidades de alquiler en Portugal, gracias a los bajos precios y a la creciente demanda.
¿Necesito una licencia para alquilar viviendas?
Sí, los alquileres a corto plazo requieren una licencia AL, mientras que los alquileres a largo plazo no suelen necesitar permisos especiales en la mayoría de las regiones.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Portugal?
Sí, los extranjeros pueden comprar y alquilar propiedades libremente en Portugal, sin restricciones en la propiedad o la actividad de alquiler en absoluto.
¿Son altos los impuestos sobre los ingresos por alquiler?
Los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos, pero los no residentes pueden pagar una tarifa plana. El impuesto total depende de los ingresos y del tipo de propiedad.
¿Cómo encuentro una buena vivienda de alquiler?
Compare precios, demanda de alquiler, ubicación y condiciones de la propiedad. Utilice expertos locales o sitios web de confianza para tomar decisiones inteligentes.
¿Debo alquilar a corto o largo plazo?
Los alquileres a largo plazo ofrecen estabilidad y menos trabajo. Los de corta duración pueden pagar más, pero necesitan una gestión activa y la aprobación de la licencia.
¿Es mejor comprar en una ciudad o en un pueblo?
Las ciudades son más seguras con una demanda constante. Los pueblos ofrecen mayores rendimientos, pero conllevan más riesgo si la demanda es baja o estacional.
¿Puedo administrar la vivienda yo mismo?
Sí, pero los agentes locales ayudan con las reservas, el mantenimiento y el cobro del alquiler, lo que le ahorra tiempo y reduce el estrés diario.