Con su pasado histórico, sus impresionantes paisajes y su floreciente negocio de viajes, Portugal se ha convertido en uno de los lugares más atractivos para los inversores inmobiliarios.
Las propiedades de alquiler a corto plazo, también conocidas como Alojamiento Local, se encuentran entre las formas más utilizadas de inversiones inmobiliarias. Cualquier persona que desee alquilar su casa para una breve visita debe tener primero la licencia de Alojamiento Local.
Desde los procedimientos de solicitud hasta las cuestiones legales y cómo la licencia de Alojamiento Local en Portugal puede ser una inversión beneficiosa, esta guía definitiva le proporcionará todo lo que necesita saber al respecto.
¿Qué es el alojamiento local?
Las propiedades de alquiler a corto plazo se denominan en Portugal Alojamento Local, o AL. Esta idea incluye alquileres vacacionales y propiedades arrendadas por plazos inferiores a treinta días. El gobierno portugués exige que los propietarios que deseen alquilar sus casas en sitios como Airbnb, Booking.com u otro servicio comparable se registren con una licencia de Alojamento Local.
Aparte del cumplimiento legal, la licencia de Alojamento Local garantiza que los edificios satisfagan los criterios de seguridad y calidad, lo que garantiza su atractivo para los posibles visitantes. Aunque obtener la licencia tiene muchas ventajas, también debe conocer algunas obligaciones y normas.
¿Por qué es importante la licencia de alojamiento local?
Cumplimiento legal:
Alquilar una propiedad portuguesa sin una licencia de Alojamento Local Portugal es ilegal. Si se le descubre operando sin una licencia, podría estar sujeto a multas y, en ocasiones, las autoridades pueden ordenarle que se detenga. Mantener la paz legal y mantener su negocio funcionando sin problemas depende de que se asegure de que su propiedad esté autorizada.
Requisitos de seguridad:
Para los visitantes, el sistema de licencias ayuda a preservar cierto grado de confort y seguridad. Antes de ser alquiladas para alquileres a corto plazo, las propiedades tienen que satisfacer normas particulares, incluyendo la seguridad contra incendios, la estabilidad del edificio y el acceso para personas con discapacidad.
Impuestos e informes:
Con una licença Alojamento Local, puede registrar los ingresos por alquiler a través de las líneas fiscales adecuadas. Esto le garantiza que sigue el
Aumentar la credibilidad de la propiedad:
Los visitantes potenciales suelen ver la propiedad con licencia como más fiable y digna de confianza. Más reservas y mejores valoraciones resultantes de esto podrían afectar directamente al éxito de su empresa de alquiler.
¿Quién está cualificado para solicitar la licencia de alojamiento local?
Se puede solicitar una licencia de Alojamento Local Portugal de cualquier persona que posea una propiedad residencial. Los residentes, así como los propietarios extranjeros, son libres de solicitar la licencia; no hay limitaciones particulares dependiendo de la nacionalidad. Para estar cualificado para la licencia, sin embargo, la propiedad tiene que satisfacer requisitos específicos:
Ubicación de la propiedad:
La propiedad tiene que estar en algún lugar donde se permitan los alquileres a corto plazo. Para controlar el exceso de turismo y salvaguardar el mercado de la vivienda, ciertos municipios portugueses, especialmente en regiones turísticas importantes como Lisboa, Oporto y la región del Algarve, han limitado las licencias de Alojamento Local.
Tipo de propiedad:
Apartamento, casa o villa; la propiedad tiene que ser residencial. La licencia de alquiler a corto plazo no se aplica a cosas como edificios comerciales, oficinas o sitios industriales.
Directrices de salud y seguridad:
Las propiedades tienen que satisfacer normas específicas de salud y seguridad, incluidas las relativas a la seguridad contra incendios y las necesidades de accesibilidad para las personas con movilidad reducida.
Cambios en la regulación del alojamiento local: lo que debe saber
Bajo el paquete Mais Habitação especialmente, las recientes enmiendas legislativas han cambiado el entorno para los permisos de Alojamento Local (AL) de Portugal. Aunque ciertos límites han sido levantados, los municipios pueden controlar las operaciones de alquiler transitorio dentro de sus fronteras. Estos desarrollos son notables para los propietarios en Portugal que piensan en o ya están operando empresas de alquiler a corto plazo.
Reversión de las restricciones de Mais habitação (noviembre de 2024)
Los límites del paquete Mais Habitação en las licencias de Alojamento Local se invirtieron a partir de noviembre de 2024, por lo tanto, dando a los municipios la autoridad de toma de decisiones una vez más. Esta modificación da a las autoridades municipales el poder de autorizar normas administrativas relativas a las operaciones de Alojamento Local dentro de sus fronteras. Entre los ajustes importantes se encuentran:
- Los municipios tienen el poder de suspender nuevos registros de Alojamento Local en algunas regiones por un plazo máximo de un año, dependiendo de las circunstancias y la demanda locales.
- Las licencias de Alojamento Local para locales que han estado inactivos sin documentación de actividad se considerarán caducadas.
- Revocación de la disposición de no transferibilidad, que antes limitaba el movimiento de licencias de Alojamento Local entre propietarios.
- La disposición que permite que los registros de Alojamento Local se revisen cada cinco años ha sido eliminada, por lo tanto, dando más consistencia a las propiedades con licencia.
Cambios para edificios y supervisión antes de 1951
Se han realizado cambios legislativos adicionales para apoyar el crecimiento respetuoso con el medio ambiente de las empresas alojadas en edificios anteriores a 1951. Estas operaciones comerciales están ahora bajo cumplimiento legal, garantizando que la importancia histórica de los edificios más antiguos se conserva mientras que son aptos para el uso actual.
Además, el control de las actividades de Alojamento Local ha pasado de los consejos parroquiales a los municipios y a la Autoridad de Seguridad Alimentaria y Económica (ASAE), que hoy tiene una creciente responsabilidad en el control de las operaciones de licenca Alojamento Local.
Directrices para solicitar la licencia de alojamiento local
Aunque es realmente sencillo, solicitar una licencia de Alojamento Local Portugal requiere una gran atención al detalle. Las siguientes acciones le ayudarán a registrar su casa para alquileres temporales formalmente:
Compruebe primero la elegibilidad:
Asegúrese de que su propiedad satisface las normas municipales locales antes de solicitarla. Vea si su propiedad se encuentra dentro de una zona aprobada de alquiler de Alojamento Local. Ciertas ciudades podrían imponer límites adicionales o tener normas sobre el número de alquileres a corto plazo dentro de un área determinada.
Verifique que la propiedad satisface los criterios de seguridad:
Asegúrese de que su casa cumple con todos los códigos de seguridad, incluidos los relativos a los extintores de incendios, las alarmas de humo y las rutas de evacuación. Estos componentes deben estar en su lugar antes de comenzar la solicitud.
Obtenga un número de identificación fiscal portugués (NIF):
Necesita un número de identificación fiscal portugués (Número de Identificação Fiscal, o NIF) para solicitar la licenca Alojamento Local. Tanto la apertura de un negocio en Portugal como las razones fiscales requieren esto. Si aún no tiene uno, tendrá que buscar uno en la oficina de impuestos portuguesa.
Obtenga los materiales necesarios:
Tendrá que enviar la siguiente documentación junto con su solicitud de licencia:
- Documentos de propiedad: Se requerirán documentos que demuestren su propiedad de la propiedad. Uno podría tener una escritura o un certificado de registro de la propiedad aquí.
- Documentación de cumplimiento de la seguridad: Documentación que demuestre que su sitio satisface la accesibilidad, los suministros de primeros auxilios, la seguridad contra incendios y los códigos de construcción.
- Certificado energético: Portugal exige que todas las propiedades alquiladas tengan un certificado energético.
- Registros de identificación: Una copia de su tarjeta de residencia o pasaporte.
- Declaración de impuestos: Evidencia de su estado actual de asuntos fiscales.
Entregue la solicitud:
Puede solicitar una licencia de Alojamento Local una vez que tenga la documentación requerida. Puede lograr esto en línea visitando el sitio web oficial del gobierno portugués o entregando la documentación al municipio local donde se encuentra la propiedad.
Cubra la tasa de inscripción:
Registrarse para una licencia de Alojamento Local tiene un costo, que varía según el municipio. Por lo general, el cargo está entre 20 y 200 €. La presentación de su solicitud requiere el pago del costo.
Espere la aprobación:
El municipio revisará su documentación y, cuando sea necesario, visitará la propiedad una vez que se entregue su solicitud. Si su solicitud es aprobada, su propiedad será ingresada en el sistema, y se le emitirá una licencia oficial de Alojamento Local.
Impuestos locales e informes de alojamiento
Debería asegurarse de que está pagando sus impuestos una vez que su propiedad está autorizada. Los ingresos por alquiler a corto plazo están sujetos a impuestos, por lo que es crucial saber cómo documentar correctamente sus ingresos por alquiler.
Impuesto sobre la renta:
En Portugal, los ingresos por alquiler a corto plazo están sujetos al impuesto sobre la renta personal (IRS). Sus ingresos determinarán la tasa impositiva; sin embargo, podría oscilar entre el 14,5% y el 48%.
Exención del IVA:
Si sus ingresos por alquiler son inferiores a 10.000 € anuales, podría estar cualificado para las exenciones del IVA. Sin embargo, si gana más de esta cantidad, tendrá que pagar el IVA sobre sus ingresos por alquiler a la tasa habitual del 23%.
Impuesto sobre bienes inmuebles:
Basado en el valor de su propiedad, los propietarios también están obligados a pagar un impuesto anual sobre la propiedad (IMI). El municipio determina la tarifa.
¿Cómo puede su negocio local de alojamiento ser rentable?
Poseer una propiedad de Alojamento Local en Portugal puede ser bastante rentable. Estas ideas le ayudarán a optimizar los beneficios de sus alquileres:
- La ubicación es importante: Seleccione una casa en un destino turístico conocido, pero también tenga en cuenta la demanda en áreas menos concurridas con alto valor para los residentes, así como para los visitantes.
- Presente excelentes instalaciones: Ofrezca una propiedad bien equipada con comodidades de primera clase, como Wi-Fi rápido, muebles cómodos y una cocina totalmente equipada para atraer a más huéspedes.
- Preserve bien el paisaje: Las evaluaciones positivas dependen del mantenimiento y la limpieza regulares. Asegúrese de que su propiedad se mantenga en perfecto estado para que más personas la visiten y las reseñas mejoren.
- Impulse su anuncio: Cree un anuncio completo y estéticamente agradable, incluyendo excelentes imágenes. Enfatice las cualidades especiales de su casa para distinguirla de las demás.
- Haga uso de varias plataformas: No deje que una plataforma, como Airbnb, le defina. Para aumentar la visibilidad, piense en ofrecer su propiedad en varios sitios web, como Booking.com, VRBO o sitios de alquiler de vecindario.
- Manténgase al día con las políticas regionales: Las normas relativas a las características de Alojamento Local varían con el tiempo, por lo que es crucial estar actualizado sobre cualquier nueva regulación o restricción que pueda influir en su empresa.
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Preguntas frecuentes sobre la licencia de alojamiento local (AL): guía para inversores extranjeros
¿Qué es AL?
AL, abreviatura de Alojamento Local, se refiere a los servicios de alojamiento local en Portugal. Es un marco de licencias para alquileres a corto plazo, incluyendo casas de vacaciones y apartamentos, lo que permite a los propietarios alquilar legalmente a los turistas.
¿Cómo registrarse para el alojamiento local?
Para registrarse en Alojamento Local, los propietarios deben presentar una solicitud al Ayuntamiento local (Câmara Municipal) en la zona donde se encuentra la propiedad. El proceso incluye la presentación de documentos tales como prueba de propiedad, un plano y un certificado de seguridad.
¿Cómo obtener alojamiento local?
Para obtener una licencia de Alojamento Local, asegúrese de que su propiedad cumple con los requisitos de seguridad y reglamentarios, a continuación, solicite a través del municipio local. Después de la aprobación, recibirá un número de registro AL oficial requerido para listar su propiedad para alquileres a corto plazo.
¿Cuáles son los requisitos para obtener una licencia de alojamiento local?
Para obtener una licencia AL, su propiedad debe cumplir con normas específicas de seguridad y habitabilidad, tales como tener extintores de incendios, señalización adecuada, botiquines de primeros auxilios y seguro de responsabilidad civil. El cumplimiento de las normas locales de zonificación y reglamentarias también es esencial.
¿Qué impuestos se aplican a los ingresos del alojamiento local?
Los ingresos procedentes de los alquileres de Alojamento Local están sujetos a impuestos en Portugal. Los propietarios deben declarar los ingresos por alquiler como parte de su impuesto sobre la renta personal (IRS) y también pueden estar sujetos al IVA si los ingresos anuales superan un umbral específico.
¿Existen restricciones sobre el alojamiento local en Portugal?
Sí, algunos municipios han impuesto restricciones o límites a las nuevas licencias AL en ciertas áreas, particularmente en zonas de gran afluencia turística. Estas medidas tienen como objetivo equilibrar el mercado de la vivienda local y reducir el impacto en los residentes permanentes.
¿Cuáles son los beneficios de registrarse para el alojamiento local?
El registro de su propiedad como AL garantiza el funcionamiento legal y proporciona acceso a plataformas como Airbnb y Booking.com. También protege a los propietarios de multas y les permite capitalizar la próspera industria turística de Portugal.
¿Cómo se puede revocar una licencia de alojamiento local?
Una licencia AL puede ser revocada si la propiedad no cumple con las normas de seguridad, las leyes locales, o si los vecinos presentan quejas que conducen a acciones legales. Pueden ocurrir inspecciones regulares, y el incumplimiento puede resultar en sanciones o la cancelación de la licencia.