La disponibilidad de alquileres a corto plazo se ha convertido en un factor importante en el mercado de viajes europeo en los últimos años. Se ha observado que las estancias privadas se están convirtiendo en la opción preferida de los clientes de los hoteles, que consisten en familias, parejas y viajeros de negocios.
Sin embargo, todavía hay muchas personas que confunden las diferencias entre una casa de vacaciones y un apartamento turístico.
Según Idealista, tanto la normativa como los usos cambian significativamente, lo que repercute en todo, desde los ingresos por alquiler hasta los impuestos. A continuación, se presenta un desglose de las principales diferencias que ayudarán a los lectores a reflexionar sobre los hechos y a decidir con prudencia.
¿Qué es una casa de vacaciones en Portugal?
Una casa de vacaciones en Portugal normalmente es una propiedad de una persona privada donde el propietario y sus familiares la utilizan, en la mayoría de los casos, ya sea en la playa o en el campo.
Estas casas son básicamente para la recreación y se ocupan, por ejemplo, durante las vacaciones de verano o durante las reuniones familiares.
Cuando no están en uso, algunos de los propietarios simplemente las alquilan durante las diferentes estaciones.
Las casas de vacaciones son, en la mayoría de los casos, villas independientes, casas de campo o casas rurales. Estas casas suelen estar equipadas con jardines, piscinas o espacios exteriores bellamente diseñados que las hacen más familiares.
Se hace hincapié en estar cómodo y tener la privacidad asegurada, más que en el cambio frecuente de visitantes.
¿Qué es un apartamento turístico en Portugal?
El término «apartamento turístico» suele referirse a un espacio habitable que satisface principalmente las necesidades de una estancia corta.
Está típicamente dentro de un bloque de apartamentos administrado por separado o un edificio residencial. A diferencia de las casas de vacaciones, estos apartamentos están disponibles en cualquier época del año para los turistas, y también deben cumplir con los estándares locales de seguridad y hospitalidad.
La mayoría de las veces, están situados en el corazón de la ciudad o cerca de los principales lugares de interés, o incluso en los centros turísticos más de moda. Los huéspedes, sin embargo, no realizan estancias más largas, incluso a veces se limitan a un fin de semana y la propiedad está hecha para ser completa con muebles y servicios.
Los apartamentos con fines turísticos en Portugal sirven a los huéspedes de forma similar a los hoteles, pero siguen siendo de propiedad privada, lo que proporciona unos ingresos regulares a los inversores.
Como resultado, los turistas encuentran en un apartamento turístico una solución muy cómoda y de bajo precio, por un lado, y los propietarios de los alquileres se aprovechan de ello obteniendo rendimientos más altos y seguros, por otro.
Casa de vacaciones en Portugal vs apartamento turístico en Portugal – diferencias clave
La principal diferencia entre una casa de vacaciones en Portugal y un apartamento turístico en Portugal se reduce a la propiedad, el registro y el uso.
Una casa de vacaciones es típicamente una propiedad privada donde el propietario vive la mayor parte del año. Alquilarla ocasionalmente implica menos formalidades a menos que se convierta en un alquiler comercial. En cambio, un apartamento turístico está estructurado oficialmente para alquileres continuos a corto plazo y debe cumplir con las regulaciones comerciales.
Un apartamento turístico en Portugal requiere registro, cumplimiento de los códigos de seguridad, obligaciones fiscales y, en algunos casos, inspecciones periódicas. Una casa de vacaciones en Portugal alquilada solo de vez en cuando normalmente solo necesita cumplir con los estándares básicos de alquiler.
La ubicación juega un papel importante. Una casa de vacaciones en Portugal se encuentra a menudo en zonas rurales, pueblos de campo o ciudades costeras, que ofrecen un refugio privado. Mientras tanto, un apartamento turístico en Portugal generalmente se encuentra en centros urbanos concurridos, atrayendo un flujo constante de turistas durante todo el año.
La rentabilidad también difiere. Una villa o casa de vacaciones puede obtener altos ingresos por alquiler durante la temporada de verano, pero permanecer vacía en invierno. Por otro lado, un apartamento turístico en Portugal, especialmente en Lisboa, Oporto u otros centros turísticos, puede mantener reservas e ingresos estables durante todo el año.
Comparación: Casa de vacaciones vs apartamento turístico.
Ingresos por alquiler en Portugal
La generación de ingresos es probablemente el punto más esencial que se compara entre una casa de vacaciones y un apartamento turístico. Normalmente, una casa de vacaciones aprovecha las altas tarifas durante el verano o los meses de mayor afluencia de viajes, pero permanece vacía durante la temporada baja. Como resultado, el patrón de ingresos se vuelve menos predecible y más atractivo para las familias que buscan estancias más largas.
Un apartamento turístico, por otro lado, es más probable que ofrezca rendimientos regulares, ya que se alquila durante todo el año. Una de las razones por las que los apartamentos turísticos tienen éxito es por su ubicación en una ciudad o en una zona turística donde la demanda de estancias cortas es alta.
Los últimos datos apuntan a la tendencia de los alquileres urbanos: en el primer trimestre de 2025, el precio medio de la vivienda en Portugal alcanzó los 1.951 euros por m², con apartamentos que promediaron los 2.105 euros por m².
Costes de mantenimiento de una casa de vacaciones en Portugal
También hay una gran diferencia en el mantenimiento. Normalmente, una casa de vacaciones viene en tamaños más grandes con jardines, piscinas y espacios al aire libre que deben mantenerse de forma regular.
Los costes pueden crecer bastante, especialmente si el propietario es solo un visitante de temporada y tiene que emplear a cuidadores o personal de limpieza para hacer el trabajo.
Mientras que un apartamento turístico es una propiedad pequeña y de bajo mantenimiento, a menudo está situado en un edificio compartido donde el mantenimiento del exterior se realiza de forma colectiva.
Añadiendo un nivel más está la administración de la propiedad. En la mayoría de los casos, los propietarios de los apartamentos turísticos contratan a las empresas de administración de propiedades para que se hagan cargo de todas las reservas, los registros de entrada y los servicios a los huéspedes para que puedan pasar un rato relajante.
Sin embargo, con las propiedades de primera calidad de Lisboa con un promedio de 5.642 euros por m² y las casas del Algarve que oscilan entre 3.300 y 4.300 euros por m², los inversores deben comparar los precios de las propiedades con los costes de mantenimiento al decidir entre una casa de vacaciones y un apartamento turístico.
Licencia de corta duración
En Portugal, los alquileres de corta duración deben gestionarse bajo el régimen de Alojamento Local (AL), creado en 2014. Una licencia AL es obligatoria para las propiedades ofrecidas a los turistas, y los propietarios deben registrarse en su municipio local.
Los recientes cambios legales también han influido en las normas. El Decreto-Ley 76/2024 (en vigor el 1 de noviembre de 2024) introdujo actualizaciones clave: las licencias AL ahora son permanentes (ya no caducan después de cinco años), y la aprobación del condominio ya no es necesaria para que las unidades individuales operen como alquileres turísticos.
Sin embargo, siguen existiendo restricciones en determinadas zonas. A partir de septiembre de 2025, el centro de Lisboa, Oporto y algunas zonas del Algarve dejaron de expedir nuevas licencias AL para controlar la oferta de viviendas.
Para estancias inferiores a seis meses, los propietarios también pueden optar por un contrato de arrendamiento de corta duración en virtud del Código Civil de Portugal (artículo 1095(2)) en lugar de AL. En este caso, los contratos deben registrarse ante la autoridad fiscal y los ingresos deben declararse, pero no se requiere la licencia municipal AL ni el pleno cumplimiento de las normas de turismo.
Tendencia del mercado inmobiliario portugués
El precio de los bienes inmuebles en Portugal aumentó casi un 16% interanual y los apartamentos en la ciudad rondaron los 2.105 euros por m² de media. Este tipo de aumento ha provocado un aumento en la necesidad de alquileres urbanos como los apartamentos turísticos, donde los inversores pueden hacerse con los rendimientos constantes de las propiedades.
Esto último es típico de las zonas junto al mar o en las montañas, mientras que lo primero consiste principalmente en los barrios de las grandes ciudades. Las autoridades locales han aplicado una política más rigurosa en lo que respecta a la concesión de licencias, y esto es para asegurarse de que se satisfacen las necesidades de vivienda de los residentes.
Por otro lado, los apartamentos destinados a turistas en la ciudad siguen siendo muy atractivos para los viajeros, ya que buscan flexibilidad y fácil acceso al centro de la ciudad. Un resumen estadístico proporcionado por Eurostat indica que el número total de noches pasadas en alojamientos turísticos en toda la zona de la UE fue de 2.900 millones en 2023.
Elegir entre una casa de vacaciones y un apartamento turístico en Portugal
Una casa de vacaciones en Portugal es más adecuada para familias o personas que buscan un refugio privado y un uso estacional. Estas propiedades suelen ofrecer más privacidad, espacios más grandes y la comodidad de disfrutar de una escapada personal a lo largo del tiempo.
Por otro lado, un apartamento turístico en Portugal está diseñado principalmente para alquileres de corta duración. Este tipo de propiedad es especialmente atractivo para los inversores centrados en generar ingresos estables. Situados en centros urbanos o en zonas turísticas animadas, los apartamentos turísticos tienen una demanda constante, atrayendo a viajeros internacionales que buscan comodidad y fácil acceso.
La ubicación y el presupuesto también juegan un papel clave. Por ejemplo, ser propietario de una casa de vacaciones en el Algarve puede ser muy rentable durante los meses de verano de julio y agosto. Mientras tanto, es probable que un apartamento turístico en Lisboa proporcione reservas e ingresos estables durante todo el año.
En última instancia, las personas que quieren crear recuerdos familiares a menudo eligen una casa de vacaciones en Portugal, mientras que aquellos que priorizan un flujo de caja fiable tienden a invertir en un apartamento turístico en Portugal. La elección correcta depende de equilibrar los objetivos financieros con las preferencias de estilo de vida.
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Preguntas frecuentes sobre las diferencias entre una casa de vacaciones y un apartamento turístico
¿Qué define una casa de vacaciones en Portugal en comparación con un apartamento turístico en Portugal?
Una casa de vacaciones en Portugal es principalmente para uso privado y alquileres ocasionales, mientras que un apartamento turístico en Portugal se opera durante todo el año bajo una licencia de alquiler a corto plazo más estricta.
¿Son los apartamentos turísticos en Portugal más rentables que las casas de vacaciones?
Sí. Un apartamento turístico en Portugal a menudo genera ingresos más estables gracias a las reservas frecuentes, mientras que una casa de vacaciones en Portugal generalmente gana tarifas más altas solo durante el verano o las temporadas de viaje pico.
¿Requieren las casas de vacaciones en Portugal las mismas licencias que los apartamentos turísticos?
No. Un apartamento turístico en Portugal debe registrarse bajo el régimen de Alojamento Local (AL). Una casa de vacaciones en Portugal solo puede requerir un registro básico si se alquila ocasionalmente.
¿Dónde se encuentran normalmente las casas de vacaciones en Portugal en comparación con los apartamentos turísticos?
Una casa de vacaciones en Portugal se encuentra a menudo en zonas costeras, marítimas o rurales, que ofrecen privacidad y relajación. Un apartamento turístico en Portugal se encuentra normalmente en centros urbanos o zonas turísticas populares con una alta demanda durante todo el año.
¿Qué es mejor para las familias: una casa de vacaciones en Portugal o un apartamento turístico en Portugal?
Las familias tienden a preferir una casa de vacaciones en Portugal por el espacio adicional, la privacidad y la idoneidad para estancias más largas. Un apartamento turístico en Portugal es más adecuado para los viajeros que buscan comodidad, ubicaciones céntricas y alojamiento a corto plazo.
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