Comprar una propiedad en Portugal es mucho más que una inversión financiera; es una inversión en un estilo de vida con el que muchos sueñan, pero que pocos hacen realidad. Pero, ¿por dónde se empieza a buscar la propiedad inmobiliaria en Portugal? Pues bien, empieza por comprender lo básico: desde los tipos de propiedad inmobiliaria y la gestión de las implicaciones fiscales hasta la protección de su inversión con el seguro adecuado.
Adoptar el estilo de vida y las riquezas culturales
Comprar una propiedad en Portugal ofrece una gran cantidad de oportunidades para sumergirse en una cultura conocida por su hospitalidad y sus vibrantes tradiciones. Como prueba de su carácter acogedor, han facilitado las vías de acceso a la residencia y a la vida a largo plazo.
El programa Golden Visa: una oportunidad de oro
El atractivo del programa Golden Visa disminuyó considerablemente en 2024, cuando el gobierno eliminó las propiedades inmobiliarias portuguesas como medio de inversión cualificado. Sin embargo, las oportunidades de inversión, como las suscripciones a fondos de capital riesgo con sede en Portugal o la creación de una empresa en el país, siguen siendo atractivas. Donar al menos 200.000 euros para preservar el patrimonio nacional también puede hacer que la compra de una propiedad en Portugal sea bastante atractiva.
Visado para nómadas digitales (visado D8 de Portugal)
El visado para nómadas digitales de Portugal, conocido oficialmente como visado D8, es un gran paso adelante para los trabajadores a distancia. Les permite disfrutar de las delicias de la vida portuguesa mientras continúan sus carreras en empresas fuera de Portugal. Este innovador programa de visados pone de relieve el enfoque acogedor de Portugal hacia las personas con un trabajo independiente de la ubicación. Les ofrece la oportunidad de vivir y trabajar en Portugal, siempre y cuando sus ingresos procedan del extranjero.
Si bien los nómadas digitales suelen optar por propiedades de alquiler para mantener bajos los costes de vida mensuales, los verdaderos mercados inmobiliarios en Portugal podrían impulsar a algunos trabajadores a distancia a considerar la compra de una propiedad en Portugal, ya sea que estén buscando el hogar ideal o una inversión sólida.
Nuestro socio de residencia y migración, Portugal Residency Advisors®, proporciona información completa sobre el proceso de solicitud de visado y la obtención de un permiso de residencia. También ofrecen valiosos consejos para los expatriados que estén considerando mudarse a Portugal.
Comprensión de los tipos de propiedad inmobiliaria en Portugal
Para las personas que compran una propiedad en Portugal, algunas buscan un hogar permanente para establecerse, otras buscan una escapada de vacaciones y otras pueden estar considerando una oportunidad de inversión. La variedad de propiedad inmobiliaria en Portugal satisface esta diversa gama de necesidades, asegurando que haya algo para todos, sin importar cuáles sean sus planes o sueños.
Propiedad absoluta (propriedade plena)
Piense en la propiedad absoluta como el paquete completo: usted es dueño del edificio y del terreno sobre el que se asienta, sin ataduras. Esta opción ofrece la mayor libertad y control, lo que le permite hacer suyo un espacio de verdad.
Uno de los principales beneficios de comprar una propiedad en Portugal a través de la propiedad absoluta para los no residentes es la posibilidad de obtener un importante retorno de la inversión. El mercado inmobiliario portugués ha experimentado un crecimiento constante, y las propiedades tienden a apreciarse con el tiempo, lo que las convierte en una sabia elección de inversión.
Además, los propietarios de pleno dominio en Portugal tienen la libertad de modificar o desarrollar su propiedad como mejor les parezca, respetando las regulaciones locales. Esta libertad permite personalizar los espacios habitables o mejorar el valor de la propiedad a través de renovaciones y adiciones. Los propietarios también pueden alquilar sus propiedades, lo que brinda la oportunidad de obtener ingresos pasivos. Dado el sólido turismo del país y la popularidad de las plataformas de alquiler a corto plazo, este puede ser un beneficio lucrativo.
Comprar una propiedad en Portugal es relativamente sencillo para los extranjeros, sin mayores restricciones a la propiedad extranjera. También es importante tener en cuenta que los propietarios de pleno dominio en Portugal se enfrentan a impuestos sobre la propiedad claros y directos (IMI), que generalmente se consideran razonables y manejables en comparación con otros países europeos.
Esta facilidad de adquisición, combinada con la cultura acogedora del país, el clima agradable y la alta calidad de vida, hace que comprar una propiedad en Portugal sea aún más atractivo.
Propiedad en arrendamiento (direito de superfície)
Comprar una propiedad en Portugal en un régimen de arrendamiento significa que usted es dueño de una propiedad por un cierto período. Si bien no es tan común como la propiedad absoluta, es una opción que podría ser adecuada para usted si está buscando menos permanencia o un desembolso de capital inicial más pequeño. Es un poco como un arrendamiento a largo plazo, con el beneficio de hacer suyo el espacio sin serlo para siempre.
Por lo general, las propiedades en arrendamiento tienen un precio menos desalentador que sus contrapartes de propiedad absoluta. Esto puede resultar en una inversión de capital menos intensiva, liberando fondos para gastos de manutención, viajes o incluso aventuras en Portugal.
Debido al marco temporal bien definido, una propiedad en arrendamiento puede alinearse con otros factores transitorios en su vida, como un contrato de trabajo o actividades educativas. Es como comprometerse con el estilo de vida portugués, con la libertad de adaptarse a medida que la vida se desarrolla.
El único inconveniente es que es posible que tenga que pagar al propietario la renta del suelo y los cargos por servicio. Sin embargo, con los beneficios de una inversión inicial más pequeña y términos flexibles, comprar una propiedad en Portugal con un arrendamiento podría ser un poco más alcanzable para muchos no residentes.
Propiedad fraccionada
En la propiedad fraccionada, usted posee acciones o parte de la propiedad y tiene derecho a usarla durante un cierto período cada año. Este enfoque hace que comprar una propiedad en Portugal sea accesible y podría ser el adecuado si está buscando una escapada de vacaciones sin compromisos de propiedad a tiempo completo.
Este concepto de copropiedad permite una entrada más asequible en el mercado inmobiliario portugués. Se utiliza principalmente para casas de vacaciones y, a menudo, viene con la ventaja de estar completamente amueblado y administrado. Esto simplifica la experiencia de propiedad y elimina las molestias comúnmente asociadas con la administración de la propiedad.
Si le preocupan los aspectos logísticos de compartir la propiedad, es importante recordar que viene con acuerdos legalmente vinculantes antes de realizar transacciones con su copropietario. Estas son algunas de las cosas que puede esperar de un acuerdo de propiedad fraccionada:
- Acuerdo estructurado: Comprar una propiedad en Portugal a través de la propiedad fraccionada comienza con un acuerdo legal claro. Este documento establece los porcentajes de propiedad, los horarios de uso, los métodos de reparto de los costes de mantenimiento y las reglas para la venta de acciones.
- Gestión del uso y
mantenimiento : Las soluciones modernas han simplificado la gestión de las propiedades fraccionadas. Un calendario rotatorio asegura que cada propietario disfrute de su hogar durante diferentes estaciones, haciendo que cada estancia sea única. Una empresa de administración de propiedades a menudo se encarga del mantenimiento, lo que lo hace sin complicaciones para usted. - Resolución de
disputas : La comunicación abierta y el acuerdo inicial son clave para prevenir y resolver cualquier disputa. En caso de que surjan desacuerdos, su acuerdo incluirá procedimientos para la mediación, manteniendo la paz y la cooperación entre los propietarios. - Finanzas y gastos: Todos los copropietarios contribuyen a los gastos de la propiedad, en proporción a su parte de propiedad. Esto incluye el mantenimiento, los servicios públicos, los impuestos sobre la propiedad y las tarifas de administración.
Propiedad horizontal (propriedade horizontal)
Propriedade Horizontal es una forma común de propiedad en las ciudades, donde usted es dueño de un apartamento dentro de un edificio. Junto con su espacio privado, comparte áreas comunes con otros residentes. A diferencia de la propiedad fraccionada, el único capital que usted copropietario con otras personas es para ciertas áreas compartidas, no para toda la infraestructura. Combina la independencia de tener su propio espacio con la sensación de comunidad de los espacios compartidos.
La propiedad horizontal le permite disfrutar de los siguientes beneficios:
- Servicios y recursos compartidos: Una de las principales ventajas de la propiedad horizontal es la capacidad de compartir servicios y recursos. Esto puede incluir cosas como jardines comunitarios, piscinas y áreas de estacionamiento. Tales servicios compartidos pueden mejorar el entorno de vida o de trabajo sin la carga de que los propietarios individuales tengan que asumir los costos totales de estas instalaciones.
- Mantenimiento y conservación: Al comprar una propiedad en Portugal bajo un régimen de propiedad horizontal, la responsabilidad de mantener las áreas comunes y los servicios esenciales generalmente se maneja colectivamente. Esto a menudo se gestiona a través de una asociación de propietarios (HOA) o un organismo similar. Este enfoque colectivo puede conducir a un mantenimiento más eficiente y a un estándar más alto de cuidado y conservación, ya que los costos y las responsabilidades se comparten entre todos los propietarios.
- Marco legal para la resolución de disputas: La propiedad horizontal establece un marco legal claro para gestionar y resolver disputas entre propietarios. Esto puede cubrir todo, desde quejas por ruido hasta el uso compartido de las instalaciones, proporcionando un enfoque estructurado para lidiar con los problemas que puedan surgir entre los vecinos.
Sin embargo, comprar una propiedad en Portugal utilizando el régimen de propiedad horizontal no está exento de inconvenientes. Quizás la desventaja más significativa es la posible pérdida de control individual sobre ciertos aspectos de la administración de la propiedad. A menudo se requiere que los propietarios se adhieran a las reglas y decisiones tomadas por la asociación de propietarios. Estas regulaciones pueden incluir restricciones sobre las modificaciones de la propiedad, el uso e incluso el color de su puerta principal.
Requisitos legales y documentación: su base
Lo primero es lo primero: comprar una propiedad en Portugal requiere un Número de Identificación Fiscal (NIF). Considérelo su llave para abrir la puerta a la propiedad inmobiliaria en Portugal. Es sencillo de obtener, ya sea en persona en una oficina de Finanças o a través de un representante o abogado local.
A continuación, es fundamental asegurarse de que cualquier propiedad que esté considerando esté registrada correctamente. Para ello, profundizará en el Registro de la Propiedad (Conservatória do Registo Predial), que contiene información esencial sobre la historia y el estado legal de la propiedad. Aquí, se está asegurando de que no haya sorpresas ocultas. Si está buscando
En cuanto a la documentación, prepárese para un poco de papeleo, pero no pierda de vista el premio. Los documentos esenciales incluyen el Documento de Impuesto sobre la Propiedad (Caderneta Predial), que demuestra la situación fiscal de la propiedad, y la Licencia de Vivienda (Licença de Habitação), que confirma la habitabilidad de la propiedad.
Financiación de la adquisición de su propiedad
Si bien pagar en efectivo es siempre el método preferido, obtener una hipoteca como comprador extranjero también es posible. Muchos han seguido con éxito esta opción al comprar una propiedad en Portugal.
Elegibilidad para comprar una propiedad en Portugal
Casi todo el mundo es bienvenido a la mesa. Ya sea ciudadano de la UE o provenga de más lejos, las puertas para financiar su propiedad en Portugal están abiertas. Los bancos portugueses están abiertos a trabajar con no residentes, ofreciendo términos que son competitivos y justos. Tendrá que demostrar estabilidad financiera, por supuesto.
Requisitos de documentos hipotecarios
Aquí es donde comienza el papeleo, pero no se preocupe, no es nada que no pueda manejar.
- Pasaporte o documento de identidad: Para demostrar que usted es quien dice ser.
- Número de identificación fiscal (NIF): Esencial para casi todo en Portugal.
- Prueba de ingresos: Recibos de pago recientes, declaraciones de impuestos y cualquier otra cosa para demostrar que tiene ingresos estables.
- Prueba de domicilio e historial de crédito: Para evaluar su fiabilidad financiera.
- Extractos bancarios: Por lo general, de los últimos seis meses.
Gracias a la tecnología moderna y a algunos bancos que ofrecen procesos de incorporación digital, gran parte de esto se puede hacer en línea o con la ayuda de un representante local.
Tipos de hipotecas: comprar una propiedad en Portugal
- Tasa fija: Su tasa de interés se mantiene igual durante todo el plazo. La estabilidad es el nombre del juego aquí. Las tasas rondan el 1,5% al 2,5%. Es esencialmente bloquear su pago mensual, por lo que no hay sorpresas.
- Tasa variable: Vinculada al Euribor, su tasa puede cambiar, lo que significa que sus pagos mensuales podrían fluctuar. Las tasas suelen comenzar justo por debajo del 1%, pero recuerde que estas pueden subir o bajar.
Costes adicionales de la compra de una propiedad en Portugal
Es importante recordar que el viaje de compra de una vivienda viene con algunos compañeros de viaje: costes adicionales. Estos incluyen honorarios legales, impuesto de transferencia de propiedad (IMT), impuesto de timbre y honorarios de notario y registro. Por lo general, puede esperar que estos agreguen alrededor del 7-10% además del precio de compra de su propiedad. Presupuestar estos extras asegurará que no lo tomen por sorpresa.
Comprar una propiedad en Portugal: registro e impuestos
Los impuestos relacionados con la compra de una propiedad en Portugal pueden ser confusos para los extranjeros. Sin embargo, es importante entenderlo para que no termine pagando más de lo necesario. Primero deberá registrar su propiedad en el ayuntamiento (Câmara Municipal). Esto costará alrededor de 100 € y debe hacerse dentro de los 30 días posteriores a la compra.
Impuestos anuales sobre la propiedad (imposto municipal sobre imóveis)
El IMI es un impuesto anual que se aplica a la propiedad inmobiliaria en Portugal, pagadero por el propietario de la propiedad al 31 de diciembre del año fiscal. Este impuesto se aplica tanto a las propiedades urbanas como a las rurales. Ya sea que haya comprado un elegante apartamento en Lisboa o una encantadora villa en el Algarve, el IMI es una parte integral de su relación con su nuevo hogar.
El importe que pagará por el IMI se calcula en función del Valor Patrimonial Tributario o el Valor Patrimonial Tributário (VPT) de su propiedad, que determinan las autoridades fiscales portuguesas. El VPT es el valor fiscal de la propiedad basado en la ubicación, el tamaño, la calidad y la antigüedad.
La tasa de IMI aplicable varía del 0,3% al 0,45% para las propiedades urbanas y es de alrededor del 0,8% para las propiedades rurales. La tasa específica que pagará puede depender del municipio local donde se encuentre su propiedad, ya que tienen cierta libertad para ajustar las tasas dentro de estos parámetros.
Impuesto anual adicional sobre el patrimonio (AIMI)
No todo el mundo tendrá que pagar el AIMI. Este impuesto solo se aplica a las personas físicas y jurídicas que posean propiedades con un VPT combinado por encima de ciertos umbrales. Aquí hay un desglose rápido:
Personas físicas y herencias indivisas: Para aquellos que poseen propiedades con un VPT superior a 600.000 €, el AIMI se paga a tasas que comienzan en el 0,7%. Si usted y su cónyuge optan por la tributación conjunta y poseen propiedades a nombre de ambos, el umbral se duplica a 1.200.000 € antes de que se aplique el AIMI.
Empresas: Las entidades corporativas se enfrentan al AIMI sobre el valor total de sus propiedades (utilizadas para fines personales o alojamiento de accionistas, miembros de órganos o gerentes) con una tasa fija del 0,4%. Sin embargo, si las propiedades son propiedad de empresas ubicadas en paraísos fiscales, la tasa aumenta al 7,5%.
¿Cuánto cuesta?
- 7% sobre las propiedades en poder de personas físicas por encima de 600.000 € (o 1.200.000 € para las parejas casadas que optan por la tributación conjunta).
- 1% sobre la parte del valor de la propiedad que exceda 1 millón de euros.
- 4% para las propiedades propiedad de empresas.
- 5% para las propiedades propiedad de entidades que residen en paraísos fiscales.
Seguro de propiedad en Portugal
Si bien los días soleados y la cultura vibrante pintan una imagen de ensueño, la vida puede ser impredecible en cualquier parte del mundo. Aquí es donde entra en juego el seguro de propiedad, no solo como una medida de seguridad, sino como un proveedor de tranquilidad, asegurando que su vida serena permanezca sin ser perturbada.
El seguro de propiedad es su red de seguridad financiera, que le ayuda a manejar las pérdidas sin una tensión financiera significativa. Cubre los costes de reparación y los reemplazos e incluso compensa por daños o pérdidas, lo que le permite restaurar su hogar y sus pertenencias sin estrés indebido. Más que una simple póliza, es la garantía de que su hogar portugués sigue siendo un santuario, pase lo que pase.
Descripción general de los tipos de seguros de propiedad en Portugal
El seguro de propiedad en Portugal viene en varias formas, cada una diseñada para abordar diferentes aspectos de la propiedad de la vivienda:
- Seguro contra incendios (Seguro de Incêndio): protege su propiedad en caso de incendio. Es su respaldo financiero, que garantiza que, en el raro caso de que algo salga mal, no se enfrentará solo a las consecuencias. Este tipo de seguro suele cubrir reparaciones o reconstrucciones.
- Seguro multirriesgo (Seguro Multirriscos): cubre una amplia gama de incidentes, no solo incendios. Esto incluye robo, daños por agua, desastres naturales y mucho más. Optar por un seguro multirriesgo significa que se está preparando para lo inesperado, lo que le permite disfrutar de su nueva vida en Portugal sin preocupaciones.
- Seguro de casa de vacaciones: diseñado específicamente para propiedades en las que quizás no viva todo el año, pero que siguen siendo valiosas para usted. Por lo general, cubre daños a la propiedad, subsidio de viaje de emergencia y alojamiento temporal.
- Seguro de contenido del hogar: cobertura solo para las pertenencias personales que hacen que su casa se sienta como un hogar: sus muebles, aparatos, ropa e incluso esos recuerdos preciados.
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Preguntas frecuentes sobre la propiedad de inmuebles en Portugal
¿Cómo afecta el programa Golden Visa a los compradores de propiedades después de los cambios de 2024?
A partir de 2024, la compra de propiedades en Portugal ya no califica para la Golden Visa. Sin embargo, los compradores aún pueden explorar otras opciones, como invertir en fondos de capital de riesgo, iniciar un negocio o realizar donaciones para la preservación del patrimonio para obtener la residencia en Portugal.
¿Puedo alquilar mi propiedad para generar ingresos?
Portugal tiene un mercado de alquiler a corto plazo sólido, particularmente en áreas turísticas populares. Puede alquilar su propiedad para obtener ingresos pasivos, aunque es esencial seguir las regulaciones locales y registrar su propiedad en el municipio con fines de alquiler.
¿Existen restricciones para que los compradores extranjeros compren una propiedad en Portugal?
No, no existen restricciones para los compradores extranjeros en Portugal. Los no residentes pueden comprar propiedades en Portugal e incluso solicitar hipotecas de bancos portugueses.
¿Cuáles son los impuestos que se aplican al comprar una propiedad en Portugal?
Al comprar una propiedad en Portugal, deberá pagar impuestos como el IMT (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), el impuesto de timbre y el IMI anual (Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles). Estos impuestos varían según el valor y la ubicación de la propiedad.
¿Puedo comprar una propiedad en Portugal como ciudadano no perteneciente a la UE?
Sí, los ciudadanos no pertenecientes a la UE pueden comprar propiedades en Portugal sin restricciones. La propiedad también puede hacerlo elegible para visas de residencia a largo plazo, según la estructura de la inversión.
¿Necesito una cuenta bancaria portuguesa para comprar una propiedad?
Si bien no es obligatorio, es muy recomendable tener una cuenta bancaria portuguesa, ya que simplifica las transacciones, especialmente para pagar impuestos, honorarios legales y los costos de servicios públicos continuos asociados con la propiedad.
¿Qué medidas legales debo tomar al comprar una propiedad en Portugal?
Es esencial contratar a un abogado que lleve a cabo la diligencia debida, verifique la titularidad de la propiedad, verifique si hay deudas pendientes y se asegure de que todos los documentos legales estén en orden antes de firmar el contrato de promesa y finalizar la escritura.
¿Puedo obtener una hipoteca para comprar una propiedad en Portugal?
Sí, los bancos portugueses ofrecen hipotecas a compradores extranjeros, que suelen cubrir hasta el 70% del valor de la propiedad. La aprobación del préstamo depende de su perfil financiero y solvencia.
¿Cuál es el proceso para registrar una propiedad en Portugal?
Después de la compra, su propiedad debe registrarse en la Oficina del Registro de la Propiedad (Conservatória do Registo Predial) y en la Oficina de Impuestos (Autoridade Tributária). Estos pasos confirman la propiedad y garantizan el cumplimiento de las obligaciones fiscales.
¿Puedo comprar una propiedad de forma remota sin estar en Portugal?
Sí, es posible comprar una propiedad de forma remota en Portugal. Al otorgar un poder notarial a un abogado o representante de confianza, este puede encargarse de todos los trámites legales y administrativos en su nombre.