El mercado hipotecario portugués experimentará cambios notables en 2025, influenciados por la evolución de los tipos de interés, un mercado inmobiliario dinámico y las iniciativas gubernamentales destinadas a mejorar la asequibilidad de la vivienda. A medida que el Banco Central Europeo (BCE) señala posibles recortes de los tipos de interés y la demanda de propiedades sigue siendo fuerte, tanto los residentes como los compradores internacionales pueden encontrar nuevas oportunidades en el mercado inmobiliario portugués.
En este artículo, exploraremos las principales tendencias hipotecarias, los tipos de interés actuales y lo que los compradores de vivienda pueden esperar al obtener una hipoteca en Portugal a lo largo de 2025.
Visión general de las hipotecas en Portugal
En 2024, el mercado hipotecario portugués experimentó cambios notables, impulsados por la evolución de los tipos de interés, un sector inmobiliario resistente y las iniciativas gubernamentales destinadas a mejorar la asequibilidad.
A lo largo del año, los tipos de interés hipotecarios disminuyeron de forma constante, y el tipo de interés implícito de los préstamos hipotecarios cayó durante diez meses consecutivos hasta el 4,186% en noviembre, frente al 4,657% de enero.
En marzo, el tipo de interés medio se situaba en torno al 3,5% para las hipotecas a tipo variable y al 4% para las hipotecas a tipo fijo. Curiosamente, casi el 74% de las nuevas hipotecas residenciales presentaban tipos fijos iniciales que duraban entre uno y cinco años, que luego pasaban a ser tipos variables.
El mercado inmobiliario en Portugal mostró una notable fortaleza, con un aumento de los precios de la vivienda del 11% interanual. Este crecimiento fue acompañado por un aumento en los volúmenes de ventas, que aumentaron en un 27%. El valor total de las viviendas vendidas en el tercer trimestre de 2024 alcanzó un récord de 9.050 millones de euros, un aumento del 28% en comparación con el mismo período del año anterior.
Este aumento en las transacciones inmobiliarias, aunque refleja una fuerte demanda, también contribuyó a la preocupación por la asequibilidad de la vivienda, particularmente en las zonas urbanas.
Para abordar estos desafíos, el gobierno portugués introdujo en septiembre un paquete de vivienda de 2.000 millones de euros, destinado a construir alrededor de 33.000 viviendas para 2030 en apoyo de las familias de bajos ingresos.
Esta iniciativa forma parte de una estrategia más amplia para ampliar la oferta de viviendas asequibles y mejorar las condiciones de vida en todo el país.
Tipos de interés hipotecarios en Portugal
Las hipotecas en Portugal pueden tener tipos de interés variables, fijos o mixtos. Además de los intereses, los prestatarios deben pagar tasas y otros cargos asociados. Para la compra o construcción de una residencia principal, los prestamistas proporcionan la Hoja de Información Normalizada Europea (ESIS), que incluye simulaciones de los tres tipos de interés. Una vez que el prestatario selecciona un tipo de interés, el prestamista presenta una propuesta de acuerdo de crédito.
1. Préstamo a tipo de interés variable
Para los préstamos hipotecarios a tipo variable, el tipo de interés es la suma del tipo de referencia y el diferencial:
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Tipo de referencia: Normalmente basado en el Euribor (tipo europeo de oferta interbancaria), calculado a partir de las cotizaciones medias de los bancos europeos. Los prestatarios pueden elegir entre plazos comunes como 3, 6 o 12 meses.
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Diferencial: Un tipo adicional fijado por el prestamista, influenciado por factores como el riesgo crediticio del prestatario, la relación préstamo-valor y los costes de financiación del prestamista. Algunos prestamistas ofrecen diferenciales reducidos cuando los clientes compran productos financieros opcionales (paquetes).
2. Préstamos a tipo de interés fijo
Los préstamos hipotecarios a tipo de interés fijo mantienen el mismo tipo de interés durante todo el plazo del préstamo, lo que garantiza que las cuotas mensuales sigan siendo constantes. El tipo fijo lo determina el prestamista en función de factores como el riesgo crediticio del prestatario, la relación préstamo-valor, los costes de financiación y el riesgo de fijar el tipo durante un período prolongado. Si bien esta opción protege a los prestatarios de las fluctuaciones de los tipos de interés, el tipo inicial suele ser más alto en comparación con los préstamos a tipo variable con condiciones similares.
3. Préstamos a tipo de interés mixto
Los préstamos hipotecarios a tipo de interés mixto combinan un período a tipo fijo con un período a tipo variable. Por ejemplo, una hipoteca a 30 años podría tener un tipo fijo durante los primeros cinco años, seguido de un tipo variable indexado al Euribor durante los 25 años restantes. Durante el período a tipo variable, los prestamistas solo pueden ajustar el tipo de referencia de acuerdo con el plazo elegido. Por ejemplo, si el tipo de referencia es el Euribor a 3 meses, el tipo solo puede actualizarse cada tres meses.
Hipotecas en Portugal: estándares clave
Como inversor extranjero, es importante comprender las medidas establecidas por el Banco de Portugal para fomentar las prácticas de préstamo responsables:
LTV (Loan-to-Value Ratio): La relación LTV mide el importe del préstamo en comparación con el menor entre el precio de compra de la propiedad o el valor de tasación. El LTV es ≤ 90% para las residencias principales y ≤ 80% para otras propiedades o préstamos de residencia no principal. Los no residentes pueden esperar un LTV del 80%.
DSTI (Debt Service-to-Income Ratio): Esto compara los pagos mensuales del préstamo con los ingresos netos del prestatario, con un límite estándar de ≤ 50%, sujeto a ciertas excepciones del prestamista.
Límites de vencimiento: El vencimiento máximo de estos contratos no puede exceder:
- 40 años para prestatarios de 30 años o menos;
- 37 años para prestatarios mayores de 30 años y hasta 35 años inclusive;
- 35 años para prestatarios mayores de 35 años.
Reembolso y transferencia de hipotecas en Portugal
Los préstamos hipotecarios se suelen reembolsar mensualmente a través de una cuenta de débito bancaria en una fecha acordada. Cualquier cambio en la fecha de pago o en la cuenta requiere un acuerdo mutuo con el banco. Los bancos no pueden cobrar comisiones por procesar los pagos mensuales.
Reembolso anticipado
Los prestatarios pueden reembolsar su préstamo anticipadamente, ya sea parcial o totalmente. Para los préstamos a tipo variable, la comisión por reembolso anticipado está limitada al 0,5% del importe reembolsado, mientras que para los préstamos a tipo fijo, está limitada al 2%. Hasta el 31 de diciembre de 2025, los préstamos hipotecarios a tipo variable para residencias principales están exentos de esta comisión. No se cobra ninguna comisión si el reembolso se debe a fallecimiento, desempleo o traslado profesional de un prestatario. Además de la comisión de reembolso, los bancos solo pueden cobrar los gastos pagados a las oficinas gubernamentales en nombre del cliente.
Los prestatarios también pueden utilizar planes de ahorro, como cuentas de ahorro para la jubilación o la educación, para reembolsar las cuotas del préstamo hipotecario. Las retiradas realizadas después de al menos cinco años están exentas de penalización.
Transferencias de préstamos
Para transferir un préstamo de un banco a otro, los prestatarios deben reembolsar el préstamo en su totalidad. El banco original puede cobrar una comisión por reembolso anticipado (máximo 0,5% para los préstamos a tipo variable y 2% para los préstamos a tipo fijo, con exenciones para los préstamos a tipo variable hasta finales de 2025), así como los gastos pagados a las oficinas gubernamentales y los intereses hasta la fecha de reembolso. Después de recibir una solicitud de transferencia, el banco original debe proporcionar al nuevo prestamista información como el principal pendiente y el plazo del préstamo transcurrido. Los acuerdos de seguro vinculados al préstamo siguen siendo válidos si sus condiciones no cambian.
¿Qué esperar de las hipotecas en Portugal en 2025?
Tipos de interés
A partir de enero de 2025, el tipo de interés a largo plazo de Portugal se sitúa en el 2,96%. El responsable de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), Mario Centeno, ha indicado que el BCE pretende reducir los tipos de interés clave a alrededor del 2% a medida que se estabilice la inflación. Esta posible disminución podría conducir a tipos hipotecarios más favorables para los prestatarios.
Tipos hipotecarios
Los tipos hipotecarios actuales en Portugal varían según el tipo de préstamo y el prestamista. Por ejemplo, los préstamos de solo interés pueden ofrecer tipos en torno al 2,35% fijo durante 10 años, mientras que los préstamos de reembolso podrían tener tipos cercanos al 2% fijo durante 20 años con una relación préstamo-valor del 70%. Los tipos variables, aunque menos comunes, suelen estar ligados al Euribor más el margen del banco.
Tendencias del mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario portugués ha experimentado un crecimiento significativo, con un aumento del 10,8% en los precios medios de la vivienda en el tercer trimestre de 2024 en comparación con el mismo período de 2023. Se espera que esta tendencia alcista continúe en 2025, impulsada por la fuerte demanda de compradores tanto nacionales como internacionales.
Iniciativas gubernamentales
Para abordar la asequibilidad de la vivienda, el gobierno portugués ha aprobado una legislación que permite la construcción de viviendas en suelo rural, con el objetivo de aumentar la oferta de viviendas asequibles. Esta iniciativa podría influir en la disponibilidad de viviendas y, posteriormente, en la demanda de hipotecas.
Beneficios fiscales para jóvenes compradores
Los jóvenes menores de 35 años se benefician de exenciones del IMT (Impuesto Municipal sobre Transmisiones Onerosas de Inmuebles) y del impuesto de timbre. Esta medida del gobierno portugués ya está mostrando resultados positivos, reflejados en el aumento de nuevos contratos hipotecarios por parte de los jóvenes. Este incentivo tiene como objetivo hacer que la propiedad de la vivienda sea más accesible para la generación más joven, apoyando su entrada en el mercado inmobiliario.
¿Es una buena inversión comprar una propiedad en Portugal?
Comprar una propiedad en Portugal puede ser una gran inversión, dependiendo de sus objetivos financieros, preferencias de ubicación y horizonte de inversión. Estos son los factores clave a tener en cuenta:
1. Mercado inmobiliario estable
El mercado inmobiliario portugués ha mostrado un crecimiento constante durante la última década. En 2024, los precios de las propiedades aumentaron un 11% interanual, lo que refleja una fuerte demanda de compradores tanto locales como internacionales. Se espera que esta tendencia continúe en 2025, particularmente en centros urbanos como Lisboa, Oporto y el Algarve.
2. Rendimientos de alquiler atractivos
Portugal ofrece sólidos rendimientos de alquiler, particularmente en zonas turísticas populares y grandes ciudades. Los alquileres a corto plazo a través de plataformas como Airbnb pueden generar mayores rendimientos, especialmente en regiones costeras y centros históricos de las ciudades. Los alquileres a largo plazo también proporcionan ingresos constantes, con una demanda impulsada por expatriados, nómadas digitales y una creciente población local.
3. Beneficios fiscales favorables
Portugal ofrece varios incentivos fiscales para los inversores inmobiliarios. Por ejemplo, el régimen de Residente No Habitual (RNH) ofrece beneficios fiscales a los residentes extranjeros, aunque las reformas recientes han limitado algunas ventajas. Además, los jóvenes compradores menores de 35 años se benefician de exenciones en el impuesto de transmisiones patrimoniales (IMT) y el impuesto de timbre, lo que puede aumentar la demanda de propiedades.
4. Opciones de financiación asequibles
Los tipos de interés hipotecarios en Portugal son cada vez más atractivos. En 2024, el tipo de interés implícito de los préstamos hipotecarios cayó al 4,186% en noviembre, con expectativas de nuevas disminuciones en 2025 a medida que el Banco Central Europeo planea reducir los tipos de interés clave. Esto crea condiciones de endeudamiento favorables, especialmente para los inversores a largo plazo.
5. Apoyo gubernamental a la vivienda
El gobierno portugués está abordando la escasez de viviendas aumentando la construcción de viviendas asequibles. Esta iniciativa, combinada con la legislación que permite la construcción de viviendas en suelo rural, podría ampliar la oferta de viviendas y crear más oportunidades de inversión.
¿Cómo solicitar una hipoteca como inversor extranjero?
Tiene dos opciones principales al solicitar una hipoteca en Portugal:
- Póngase en contacto directamente con varios bancos: Solicite propuestas de financiación de diferentes instituciones para comparar opciones.
- Trabaje con un corredor de hipotecas: Un corredor gestionará todo el proceso, desde la investigación hasta la negociación, ahorrándole tiempo y esfuerzo.
Beneficios de utilizar un corredor de hipotecas en Portugal
1. Acceso a una gama más amplia de opciones de préstamo
Una de las principales ventajas de trabajar con un corredor de hipotecas en Portugal es el acceso que proporcionan a una diversa selección de prestamistas, incluidos bancos, cooperativas de crédito e instituciones financieras privadas. Esta amplia red garantiza que los prestatarios puedan explorar varios programas de préstamos, tipos de interés y condiciones de reembolso, lo que facilita la búsqueda de una hipoteca que se ajuste a sus necesidades. Por ejemplo, un corredor puede ayudarle a obtener tipos hipotecarios competitivos en Portugal para extranjeros o guiarle a través de opciones especializadas como la hipoteca Portugal Golden Visa.
2. Experiencia en la asistencia a clientes extranjeros
Navegar por el proceso hipotecario portugués puede ser un desafío para los expatriados debido a las diferencias en las regulaciones y los requisitos de documentación. Los corredores que se especializan en hipotecas para expatriados comprenden los obstáculos únicos que enfrentan los compradores internacionales. Su experiencia agiliza el proceso, garantizando una experiencia más fluida y rápida para aquellos que compran propiedades desde el extranjero.
3. Mayor poder de negociación y mejores condiciones
Los corredores de hipotecas a menudo tienen relaciones sólidas con múltiples prestamistas, lo que les da influencia para negociar términos más favorables en su nombre. Esto puede conducir a tipos hipotecarios más bajos en Portugal, tarifas reducidas y planes de reembolso más flexibles, lo que en última instancia le ahorra dinero durante la duración de su hipoteca.
4. Comodidad que ahorra tiempo
Obtener una hipoteca en Portugal implica numerosos pasos, desde investigar y comparar tipos hasta completar una extensa documentación. Un corredor de hipotecas se encarga de estas tareas, ahorrándole tiempo y esfuerzo. Al evaluar rápidamente diferentes prestamistas y sus condiciones, presentan las mejores opciones, lo que le permite concentrarse en encontrar su propiedad ideal sin la molestia.
5. Servicio rentable sin tarifas adicionales
En la mayoría de los casos, los corredores de hipotecas en Portugal son compensados por las instituciones crediticias, lo que significa que sus servicios no tienen ningún coste adicional para usted. Esto hace que el uso de un corredor sea una opción económica, ya que obtiene acceso a su experiencia, conexiones de la industria y orientación personalizada sin tarifas adicionales.
¿Cómo podemos ayudarle?
Podemos ponerle en contacto con corredores de hipotecas especializados que comprenden el mercado local y pueden ayudarle a encontrar las mejores opciones de préstamo. Nuestra experiencia garantiza un proceso de solicitud más fluido, adaptado a sus necesidades, tanto si es residente como comprador internacional.
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