A disponibilidade de aluguéis de curto prazo tornou-se um fator significativo no mercado de viagens europeu nos últimos anos. Observou-se que as estadias privadas estão se tornando a escolha preferida dos clientes de hotéis, que consistem em famílias, casais e viajantes a negócios.
No entanto, ainda há muitas pessoas confusas com as diferenças entre uma casa de férias e um apartamento turístico.
De acordo com o Idealista, tanto as regulamentações quanto os usos mudam significativamente, impactando tudo, desde a renda do aluguel até os impostos. Apresentamos aqui um detalhamento das principais diferenças que ajudarão os leitores a ponderar sobre os fatos e decidir sabiamente.
O que é uma casa de férias em Portugal?
Uma casa de férias em Portugal normalmente é uma propriedade de uma pessoa privada onde o proprietário e seus familiares a utilizam, na maioria dos casos, seja na praia ou no campo.
Essas casas são basicamente para recreação e são ocupadas, por exemplo, durante as férias de verão ou durante reuniões familiares.
Quando não estão sendo usadas, alguns proprietários simplesmente as alugam durante as diferentes estações.
As casas de férias, na maioria dos casos, são vilas isoladas, chalés ou casas de campo. Essas casas frequentemente são equipadas com jardins, piscinas ou espaços externos lindamente projetados que as tornam mais adequadas para famílias.
A ênfase está em ser confortável e ter a privacidade garantida, em vez de na mudança frequente de visitantes.
O que é um apartamento turístico em Portugal?
O termo “apartamento turístico” geralmente se refere a um espaço de moradia que atende principalmente às necessidades de uma estadia curta.
Normalmente, está localizado em um bloco de apartamentos gerenciado separadamente ou em um edifício residencial. Em contraste com as casas de férias, esses apartamentos estão disponíveis em qualquer época do ano para turistas e também devem atender aos padrões locais de segurança e hospitalidade.
Na maioria das vezes, eles estão situados no coração da cidade ou próximos aos principais pontos turísticos, ou até mesmo nos resorts mais badalados. Os hóspedes, no entanto, não fazem estadias mais longas, às vezes limitando-se a um fim de semana, e a propriedade é feita para ser completa com móveis e serviços.
Apartamentos para fins turísticos em Portugal atendem aos hóspedes de forma semelhante aos hotéis, mas ainda permanecem em propriedade privada, proporcionando assim uma renda regular para os investidores.
Como resultado, os turistas consideram um apartamento turístico uma solução muito confortável e de baixo custo, por um lado, e os proprietários de aluguel aproveitam isso obtendo retornos mais altos e garantidos, por outro lado.
Casa de férias em Portugal vs apartamento turístico em Portugal – principais diferenças
A principal diferença entre uma Casa de Férias em Portugal e um Apartamento Turístico em Portugal se resume à propriedade, registro e uso.
Uma casa de férias é tipicamente uma propriedade privada onde o proprietário vive durante a maior parte do ano. Alugá-la ocasionalmente envolve menos formalidades, a menos que seja transformada em um aluguel comercial. Em contraste, um apartamento turístico é oficialmente estruturado para aluguéis de curto prazo contínuos e deve cumprir as regulamentações comerciais.
Um apartamento turístico em Portugal requer registro, conformidade com códigos de segurança, obrigações fiscais e, em alguns casos, inspeções periódicas. Uma casa de férias em Portugal alugada apenas de vez em quando geralmente precisa atender apenas aos padrões básicos de aluguel.
A localização desempenha um grande papel. Uma casa de férias em Portugal geralmente fica em áreas rurais, aldeias do interior ou cidades litorâneas, oferecendo um refúgio privado. Enquanto isso, um apartamento turístico em Portugal geralmente está localizado em centros urbanos movimentados, atraindo um fluxo constante de turistas ao longo do ano.
A rentabilidade também difere. Uma vila ou casa de férias pode gerar alta renda de aluguel durante a temporada de verão, mas permanecer vazia no inverno. Por outro lado, um apartamento turístico em Portugal, especialmente em Lisboa, Porto ou outros centros turísticos, pode manter reservas e renda estáveis durante todo o ano.
Comparação: Casa de férias vs apartamento turístico
Renda de aluguel em Portugal
A geração de renda é provavelmente o ponto mais essencial que é comparado entre uma casa de férias e um apartamento turístico. Tipicamente, uma casa de férias aproveita as altas taxas durante o verão ou os meses de pico de viagem, mas permanece vazia na baixa temporada. Como resultado, o padrão de renda se torna menos previsível e mais atraente para famílias que buscam estadias mais longas.
Um apartamento turístico, por outro lado, tem mais probabilidade de oferecer retornos regulares, já que é alugado o ano todo. Uma das razões pelas quais os apartamentos turísticos são bem-sucedidos é devido à sua localização em uma cidade ou área de resort onde há demanda por estadias curtas.
Os dados mais recentes apontam para a tendência de aluguéis na cidade: no primeiro trimestre de 2025, o preço médio das casas em Portugal atingiu €1.951 por m², com apartamentos com média de €2.105 por m².
Custos de manutenção de casa de férias em Portugal
Há uma grande diferença na manutenção também. Normalmente, uma casa de férias vem em tamanhos maiores, completa com jardins, piscinas e espaços externos que precisam ser mantidos regularmente.
Os custos podem crescer bastante, especialmente se o proprietário for apenas um visitante sazonal e tiver que empregar zeladores ou pessoas de limpeza para fazer o trabalho.
Enquanto um apartamento turístico é uma propriedade pequena e de baixa manutenção, muitas vezes situado em um edifício compartilhado onde a manutenção do exterior é feita coletivamente.
Adicionando mais um nível está a gestão da propriedade. Na maioria dos casos, os proprietários dos apartamentos turísticos contratam empresas de gestão de propriedades para assumir todas as reservas, check-ins e serviços aos hóspedes para que possam ter um tempo relaxante.
No entanto, com as propriedades prime de Lisboa com média de €5.642 por m² e as casas do Algarve variando entre €3.300-€4.300 por m², os investidores precisam comparar os preços das propriedades com os custos de manutenção ao decidir entre uma casa de férias e um apartamento turístico.
Licença de curto prazo
Em Portugal, os aluguéis de curto prazo devem ser gerenciados sob o regime de Alojamento Local (AL), criado em 2014. Uma licença AL é obrigatória para propriedades oferecidas a turistas, e os proprietários devem se registrar em sua prefeitura local.
Mudanças legais recentes também influenciaram as regras. O Decreto-Lei 76/2024 (em vigor a partir de 1º de novembro de 2024) introduziu atualizações importantes: as licenças AL agora são permanentes (não mais expirando após cinco anos), e a aprovação do condomínio não é mais necessária para que unidades individuais operem como aluguéis turísticos.
No entanto, restrições permanecem em certas áreas. A partir de setembro de 2025, o centro de Lisboa, Porto e algumas zonas do Algarve pararam de emitir novas licenças AL para controlar a oferta de habitação.
Para estadias inferiores a seis meses, os proprietários também podem optar por um contrato de arrendamento de curto prazo sob o Código Civil de Portugal (Artigo 1095(2)) em vez do AL. Neste caso, os contratos devem ser registrados na autoridade fiscal e a renda declarada, mas o licenciamento municipal AL e a conformidade total com as regras de turismo não são necessários.
Tendência do mercado imobiliário português
O preço dos imóveis em Portugal aumentou quase 16% em relação ao ano anterior e os apartamentos na cidade estavam em torno de €2.105 por m² em média. Esse tipo de aumento levou a um aumento na necessidade de aluguéis na cidade, como apartamentos turísticos, onde os investidores podem obter retornos constantes das propriedades.
O último é típico das áreas à beira-mar ou nas montanhas, enquanto o primeiro consiste principalmente nos bairros das grandes cidades. As autoridades locais implementaram uma política mais rigorosa em relação ao licenciamento, e isso é para garantir que as necessidades habitacionais dos residentes sejam atendidas.
Por outro lado, os apartamentos destinados a turistas na cidade permanecem altamente atrativos para os viajantes, pois eles buscam flexibilidade e fácil acesso ao centro da cidade. Um resumo estatístico fornecido pelo Eurostat indica que o número total de noites passadas em acomodações turísticas em toda a área da UE foi de 2,9 bilhões em 2023.
Escolhendo entre uma casa de férias e um apartamento turístico em Portugal
Uma Casa de Férias em Portugal é mais adequada para famílias ou indivíduos que buscam um refúgio privado e uso sazonal. Essas propriedades geralmente oferecem mais privacidade, espaços maiores e o conforto de desfrutar de um refúgio pessoal ao longo do tempo.
Por outro lado, um Apartamento Turístico em Portugal é projetado principalmente para aluguéis de curto prazo. Esse tipo de propriedade é especialmente atraente para investidores focados em gerar renda constante. Localizados em centros urbanos ou áreas de resort movimentadas, os apartamentos turísticos estão em constante demanda, atraindo viajantes internacionais em busca de conveniência e fácil acesso.
A localização e o orçamento também desempenham um papel fundamental. Por exemplo, possuir uma casa de férias no Algarve pode ser muito lucrativo durante os meses de pico do verão, julho e agosto. Enquanto isso, um apartamento turístico em Lisboa provavelmente fornecerá reservas e renda estáveis durante todo o ano.
Em última análise, as pessoas que desejam criar memórias familiares frequentemente escolhem uma casa de férias em Portugal, enquanto aquelas que priorizam um fluxo de caixa confiável tendem a investir em um apartamento turístico em Portugal. A escolha certa depende do equilíbrio entre objetivos financeiros e preferências de estilo de vida.
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Perguntas Frequentes Sobre as Diferenças Entre Casa de Férias e Apartamento Turístico
O que define uma casa de férias em Portugal em comparação com um apartamento turístico em Portugal?
Uma Casa de Férias em Portugal é principalmente para uso privado e aluguéis ocasionais, enquanto um Apartamento Turístico em Portugal é operado o ano todo sob licenciamento de aluguel de curto prazo mais rigoroso.
Os apartamentos turísticos em Portugal são mais lucrativos do que as casas de férias?
Sim. Um Apartamento Turístico em Portugal frequentemente gera renda mais estável graças a reservas frequentes, enquanto uma Casa de Férias em Portugal geralmente ganha taxas mais altas apenas durante o verão ou temporadas de pico de viagem.
As casas de férias em Portugal requerem as mesmas licenças que os apartamentos turísticos?
Não. Um Apartamento Turístico em Portugal deve ser registrado sob o regime de Alojamento Local (AL). Uma Casa de Férias em Portugal pode requerer apenas registro básico se alugada ocasionalmente.
Onde as casas de férias em Portugal geralmente estão localizadas em comparação com os apartamentos turísticos?
Uma Casa de Férias em Portugal é frequentemente encontrada em áreas costeiras, litorâneas ou rurais, oferecendo privacidade e relaxamento. Um Apartamento Turístico em Portugal é tipicamente localizado em centros urbanos ou zonas de resort populares com alta demanda durante todo o ano.
O que é melhor para famílias: uma casa de férias em Portugal ou um apartamento turístico em Portugal?
As famílias tendem a preferir uma Casa de Férias em Portugal pelo espaço extra, privacidade e adequação para estadias mais longas. Um Apartamento Turístico em Portugal é mais adequado para viajantes em busca de conveniência, localizações centrais e acomodação de curto prazo.
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