Com o seu passado histórico, paisagens deslumbrantes e um negócio de viagens em expansão, Portugal tornou-se um dos lugares mais atraentes para investidores imobiliários.
Propriedades de aluguer de curta duração — também conhecidas como Alojamento Local — estão entre as formas mais utilizadas de investimentos imobiliários. Qualquer pessoa que pretenda alugar a sua casa para uma breve visita deve primeiro ter a licença de Alojamento Local.
Desde os procedimentos de candidatura a questões legais e como a licença de Alojamento Local em Portugal pode ser um investimento benéfico, este guia definitivo fornecerá tudo o que precisa de saber sobre o assunto.
O que é alojamento local?
Propriedades de aluguer de curta duração são designadas em Portugal como Alojamento Local, ou AL. Este conceito inclui alugueres de férias e propriedades arrendadas por períodos inferiores a trinta dias. O governo português exige que os proprietários que pretendam alugar as suas casas em sites como Airbnb, Booking.com, ou outro serviço comparável, se registem sob uma licença de Alojamento Local.
Além da conformidade legal, a licença de Alojamento Local garante que os edifícios satisfazem os critérios de segurança e qualidade, assegurando assim a sua atratividade para potenciais visitantes. Embora a obtenção da licença tenha muitas vantagens, deve estar ciente de algumas obrigações e regras também.
Por que a licença de alojamento local é importante?
Conformidade legal:
Alugar uma propriedade portuguesa sem uma licença de Alojamento Local em Portugal é contra a lei. Caso seja descoberto a operar sem licença, poderá estar sujeito a multas e, ocasionalmente, as autoridades podem ordenar que pare. Manter a conformidade legal e o bom funcionamento do seu negócio depende de garantir que a sua propriedade está licenciada.
Requisitos de segurança:
Para os visitantes, o sistema de licenciamento ajuda a preservar um certo grau de conforto e segurança. Antes de serem disponibilizadas para alugueres de curta duração, as propriedades devem satisfazer padrões específicos, incluindo segurança contra incêndios, estabilidade do edifício e acesso para pessoas com deficiência.
Impostos e declaração:
Com uma licença de Alojamento Local, pode registar os rendimentos de aluguer através das linhas fiscais adequadas. Isto garante que segue o sistema fiscal de Portugal e paga os impostos relevantes. Além disso, ao registar a sua propriedade, obtém acesso a certos benefícios fiscais e deduções, como uma isenção de IVA (caso o seu rendimento seja inferior a um nível específico).
Aumentar a credibilidade da propriedade:
Os potenciais visitantes geralmente veem a propriedade licenciada como mais fiável e digna de confiança. Mais reservas e classificações melhoradas resultantes disto podem afetar diretamente o sucesso da sua empresa de aluguer.
Quem está qualificado para solicitar a licença de alojamento local?
Qualquer pessoa que possua uma propriedade residencial pode solicitar uma licença de Alojamento Local em Portugal. Residentes, bem como proprietários estrangeiros, são livres de solicitar a licença; não há limitações particulares dependendo da nacionalidade. Para ser qualificado para a licença, no entanto, a propriedade tem de satisfazer requisitos específicos:
Localização da propriedade:
A propriedade tem de estar localizada num local onde os alugueres de curta duração são permitidos. Para controlar o excesso de turismo e salvaguardar o mercado habitacional, certos municípios portugueses — especialmente em regiões turísticas importantes como Lisboa, Porto e a região do Algarve — limitaram as licenças de Alojamento Local.
Tipo de propriedade:
Apartamento, casa ou moradia; a propriedade tem de ser residencial. O licenciamento de aluguer de curta duração não se aplica a coisas como edifícios comerciais, escritórios ou locais industriais.
Diretrizes de saúde e segurança:
As propriedades têm de satisfazer regras específicas de saúde e segurança, incluindo as relativas à segurança contra incêndios e necessidades de acessibilidade para pessoas com mobilidade reduzida.
Alterações na regulamentação do alojamento local: o que deve saber
Sob o pacote Mais Habitação, em particular, as recentes alterações legislativas mudaram o ambiente para as licenças de Alojamento Local (AL) em Portugal. Embora certos limites tenham sido levantados, os municípios podem controlar as operações de aluguer transitório dentro das suas fronteiras. Estes desenvolvimentos são notáveis para os proprietários em Portugal que pensam em, ou já gerem, empresas de aluguer de curta duração.
Reversão das restrições do Mais Habitação (Novembro de 2024)
Os limites do pacote Mais Habitação sobre as licenças de Alojamento Local foram revertidos a partir de novembro de 2024, devolvendo assim às autarquias o poder de decisão. Esta modificação confere às autoridades municipais o poder de autorizar regras administrativas relativas às operações de Alojamento Local dentro das suas fronteiras. Entre os ajustes importantes estão:
- Os municípios têm o poder de suspender novos registos de Alojamento Local em algumas regiões por um período máximo de um ano, dependendo das circunstâncias e da procura locais.
- As licenças de Alojamento Local para instalações que estiveram inativas sem documentação de atividade serão consideradas expiradas.
- Revogação da disposição de intransferibilidade, que antes limitava a movimentação de licenças de Alojamento Local entre proprietários.
- A disposição que permitia a revisão dos registos de Alojamento Local a cada cinco anos foi removida, conferindo assim mais consistência às propriedades licenciadas.
Alterações para edifícios e fiscalização anteriores a 1951
Foram feitas alterações legislativas adicionais para apoiar o crescimento ecologicamente correto de negócios instalados em edifícios anteriores a 1951. Estas operações comerciais estão agora em conformidade legal, garantindo que a importância histórica dos edifícios mais antigos é preservada enquanto são adequados para o uso atual.
Além disso, o controlo das atividades de Alojamento Local passou das juntas de freguesia para os municípios e para a Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE), que hoje tem uma responsabilidade crescente no controlo das operações de licença de Alojamento Local.
Diretrizes para solicitar a licença de alojamento local
Embora seja realmente simples, solicitar uma licença de Alojamento Local em Portugal exige atenção aos detalhes. As seguintes ações irão ajudá-lo a registar formalmente a sua casa para alugueres temporários:
Verifique primeiro a elegibilidade:
Certifique-se de que a sua propriedade satisfaz os padrões municipais locais antes de solicitar. Verifique se a sua propriedade se enquadra numa zona aprovada para aluguer de Alojamento Local. Certas cidades podem impor limites adicionais ou ter regras sobre o número de alugueres de curta duração dentro de uma determinada área.
Verifique se a propriedade satisfaz os critérios de segurança:
Certifique-se de que a sua casa cumpre todos os códigos de segurança, incluindo os relativos a extintores de incêndio, detetores de fumo e rotas de evacuação. Estes componentes devem estar instalados antes de iniciar a candidatura.
Obtenha um número de identificação fiscal português (NIF):
Precisa de um número de identificação fiscal português (Número de Identificação Fiscal, ou NIF) para solicitar a licença de Alojamento Local. Tanto a abertura de um negócio em Portugal como razões fiscais exigem isto. Caso ainda não tenha um, terá de solicitá-lo no serviço de finanças português.
Obtenha os materiais necessários:
Terá de enviar a seguinte documentação juntamente com o seu pedido de licença:
- Documentos de Propriedade: Serão exigidos documentos que comprovem a sua propriedade do imóvel. Poderá ter uma escritura ou um certificado de registo de propriedade aqui.
- Documentação de Conformidade de Segurança: Documentação que comprove que o seu local satisfaz os requisitos de acessibilidade, materiais de primeiros socorros, segurança contra incêndios e códigos de construção.
- Certificado Energético: Portugal exige que todas as propriedades arrendadas tenham um certificado energético.
- Documentos de Identificação: Uma cópia do seu cartão de residência ou passaporte.
- Declaração Fiscal: Comprovativo da sua situação fiscal atual.
Entregue a candidatura:
Pode solicitar uma licença de Alojamento Local assim que tiver a documentação necessária. Pode fazê-lo online, visitando o site oficial do governo português, ou entregando a documentação na autarquia local onde a propriedade está situada.
Pague a taxa de registo:
O registo para uma licença de Alojamento Local tem um custo, que varia de acordo com o município. Normalmente, a taxa é entre 20 € e 200 €. A apresentação da sua candidatura exige o pagamento do custo.
Aguarde a aprovação:
O município verificará a sua documentação e, quando necessário, visitará a propriedade assim que a sua candidatura for entregue. Caso a sua candidatura seja aprovada, a sua propriedade será inserida no sistema e ser-lhe-á emitida uma licença oficial de Alojamento Local.
Tributação local e declaração de alojamento
Deve certificar-se de que está a pagar os seus impostos assim que a sua propriedade estiver licenciada. Os rendimentos de aluguer de curta duração estão sujeitos a impostos, por isso é crucial saber como documentar corretamente os seus rendimentos de aluguer.
Imposto sobre o rendimento:
Em Portugal, os rendimentos de aluguer de curta duração estão sujeitos ao imposto sobre o rendimento de pessoas singulares (IRS). O seu rendimento determinará a taxa de imposto; no entanto, pode variar de 14,5 % a 48 %.
Isenção de IVA:
Caso o seu rendimento de aluguer seja inferior a 10.000 € anuais, poderá ser qualificado para isenções de IVA. Se ganhar mais do que este valor, no entanto, terá de pagar IVA sobre os seus rendimentos de aluguer à taxa normal de 23 %.
Imposto sobre a propriedade:
Com base no valor da sua propriedade, os proprietários também são obrigados a pagar um imposto anual sobre a propriedade (IMI). O município determina a tarifa.
Como pode o seu negócio de alojamento local tornar-se lucrativo?
Possuir uma propriedade de Alojamento Local em Portugal pode ser bastante lucrativo. Estas ideias irão ajudá-lo a otimizar os lucros dos seus alugueres:
- A localização é importante: Selecione uma casa num destino turístico conhecido, mas também leve em consideração a procura em áreas menos movimentadas com alto valor para residentes e visitantes.
- Ofereça Excelentes Instalações: Ofereça uma propriedade bem equipada com comodidades de primeira classe, como Wi-Fi rápido, mobiliário acolhedor e uma cozinha totalmente equipada para atrair mais hóspedes.
- Mantenha o Imóvel em Boas Condições: Avaliações positivas dependem de manutenção e limpeza regulares. Certifique-se de que a sua propriedade permanece em perfeitas condições para que mais pessoas a visitem e as avaliações melhorem.
- Otimize o Seu Anúncio: Crie um anúncio completo e esteticamente agradável, incluindo excelentes fotografias. Enfatize as qualidades especiais da sua casa para a destacar das outras.
- Utilize Várias Plataformas: Não se limite a uma plataforma, como o Airbnb. Para aumentar a visibilidade, considere oferecer a sua propriedade em vários sites, como Booking.com, VRBO, ou sites de aluguer locais.
- Mantenha-se Atualizado com as Políticas Regionais: As regras relativas às características do Alojamento Local variam com o tempo, por isso é crucial estar atualizado sobre quaisquer novas regulamentações ou restrições que possam influenciar a sua empresa.
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Perguntas frequentes sobre a licença de alojamento local (AL): guia para investidores estrangeiros
O que é AL?
AL, abreviatura de Alojamento Local, refere-se a serviços de alojamento local em Portugal. É uma estrutura de licenciamento para alugueres de curta duração, incluindo casas de férias e apartamentos, permitindo que os proprietários aluguem legalmente a turistas.
Como registar alojamento local?
Para registar Alojamento Local, os proprietários devem apresentar uma candidatura à Câmara Municipal local (Câmara Municipal) na área onde a propriedade está localizada. O processo inclui a apresentação de documentos como prova de propriedade, uma planta e um certificado de segurança.
Como obter alojamento local?
Para obter uma licença de Alojamento Local, certifique-se de que a sua propriedade cumpre os requisitos de segurança e regulamentares, e depois solicite através da autarquia local. Após aprovação, receberá um número de registo AL oficial necessário para listar a sua propriedade para alugueres de curta duração.
Quais são os requisitos para obter uma licença de alojamento local?
Para obter uma licença AL, a sua propriedade deve cumprir padrões específicos de segurança e habitabilidade, como ter extintores de incêndio, sinalização adequada, kits de primeiros socorros e seguro de responsabilidade civil. A conformidade com os requisitos de zoneamento local e regulamentares também é essencial.
Que impostos se aplicam aos rendimentos de alojamento local?
Os rendimentos de aluguer de Alojamento Local estão sujeitos a tributação em Portugal. Os proprietários devem declarar os rendimentos de aluguer como parte do seu imposto sobre o rendimento de pessoas singulares (IRS) e também podem estar sujeitos a IVA se o rendimento anual exceder um limite específico.
Existem restrições ao alojamento local em Portugal?
Sim, alguns municípios impuseram restrições ou limites a novas licenças AL em certas áreas, particularmente em zonas de grande afluxo turístico. Estas medidas visam equilibrar o mercado habitacional local e reduzir o impacto nos residentes permanentes.
Quais são os benefícios de registar alojamento local?
Registar a sua propriedade como AL garante a operação legal e fornece acesso a plataformas como Airbnb e Booking.com. Também protege os proprietários de multas e permite-lhes capitalizar na próspera indústria do turismo de Portugal.
Como pode uma licença de alojamento local ser revogada?
Uma licença AL pode ser revogada se a propriedade não cumprir os regulamentos de segurança, as leis locais, ou se os vizinhos apresentarem queixas que levem a ações legais. Podem ocorrer inspeções regulares, e a não conformidade pode resultar em penalidades ou cancelamento da licença.