O mercado hipotecário de Portugal está preparado para experimentar mudanças notáveis em 2025, influenciado por taxas de juros em evolução, um mercado imobiliário dinâmico e iniciativas governamentais destinadas a melhorar a acessibilidade habitacional. À medida que o Banco Central Europeu (BCE) sinaliza possíveis cortes nas taxas e a procura por propriedades permanece forte, tanto residentes quanto compradores internacionais podem encontrar novas oportunidades no mercado imobiliário português.
Neste artigo, exploraremos as principais tendências hipotecárias, as taxas de juros atuais e o que os compradores de casas podem esperar ao garantir uma hipoteca em Portugal ao longo de 2025.
Visão geral das hipotecas em Portugal
Em 2024, o mercado hipotecário de Portugal experimentou mudanças notáveis, impulsionadas por taxas de juros em evolução, um setor habitacional resiliente e iniciativas governamentais destinadas a melhorar a acessibilidade.
Ao longo do ano, as taxas de juros hipotecárias diminuíram constantemente, com a taxa de juros implícita nos empréstimos hipotecários caindo por dez meses consecutivos para 4,186% em novembro, abaixo dos 4,657% em janeiro.
Em março, a taxa de juros média situava-se em aproximadamente 3,5% para hipotecas de taxa variável e 4% para hipotecas de taxa fixa. Curiosamente, quase 74% das novas hipotecas residenciais apresentavam taxas fixas iniciais com duração entre um e cinco anos, que depois transitavam para taxas variáveis.
O mercado imobiliário em Portugal mostrou força notável, com os preços das propriedades subindo 11% ano a ano. Este crescimento foi acompanhado por um aumento nos volumes de vendas, que aumentaram 27%. O valor total das casas vendidas no terceiro trimestre de 2024 atingiu um recorde de 9,05 mil milhões de euros — um aumento de 28% comparado ao mesmo período do ano anterior.
Este aumento nas transações imobiliárias, embora reflexo de uma forte procura, também contribuiu para preocupações sobre a acessibilidade habitacional, particularmente em áreas urbanas.
Para enfrentar estes desafios, o governo português introduziu um pacote habitacional de 2 mil milhões de euros em setembro, destinado a construir cerca de 33.000 casas até 2030 para apoiar famílias de baixa renda.
Esta iniciativa faz parte de uma estratégia mais ampla para expandir a oferta de habitação acessível e melhorar as condições de vida em todo o país.
Taxas hipotecárias de Portugal
As hipotecas em Portugal podem ter taxas de juros variáveis, fixas ou mistas. Juntamente com os juros, os mutuários devem pagar taxas e outros encargos associados. Para a compra ou construção de uma residência principal, os credores fornecem a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), que inclui simulações dos três tipos de taxas de juros. Uma vez que o mutuário seleciona uma taxa de juros, o credor apresenta uma proposta de acordo de crédito.
1. Empréstimo com Taxa de Juros Variável
Para empréstimos habitacionais de taxa variável, a taxa de juros é a soma da taxa de referência e do spread:
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Taxa de referência: Tipicamente baseada na Euribor (Taxa de Oferta Interbancária Europeia), calculada a partir de cotações médias de bancos europeus. Os mutuários podem escolher entre prazos comuns como 3, 6 ou 12 meses.
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Spread: Uma taxa adicional definida pelo credor, influenciada por fatores como o risco de crédito do mutuário, a relação empréstimo-valor e os custos de financiamento do credor. Alguns credores oferecem spreads reduzidos quando os clientes adquirem produtos financeiros opcionais (empacotamento).
2. Empréstimos com Taxa de Juros Fixa
Os empréstimos habitacionais com taxa de juros fixa mantêm a mesma taxa de juros durante todo o prazo do empréstimo, garantindo que as prestações mensais permaneçam consistentes. A taxa fixa é determinada pelo credor com base em fatores como o risco de crédito do mutuário, a relação empréstimo-valor, custos de financiamento e o risco de fixar a taxa por um período prolongado. Embora esta opção proteja os mutuários das flutuações das taxas de juros, a taxa inicial é tipicamente mais alta comparada aos empréstimos de taxa variável com termos similares.
3. Empréstimos com Taxa de Juros Mista
Os empréstimos habitacionais com taxa de juros mista combinam um período de taxa fixa com um período de taxa variável. Por exemplo, uma hipoteca de 30 anos pode ter uma taxa fixa nos primeiros cinco anos, seguida por uma taxa variável indexada à Euribor pelos 25 anos restantes. Durante o período de taxa variável, os credores só podem ajustar a taxa de referência de acordo com o prazo escolhido. Por exemplo, se a taxa de referência for a Euribor de 3 meses, a taxa só pode ser atualizada a cada três meses.
Hipotecas em Portugal: padrões principais
Como investidor estrangeiro, é importante compreender as medidas estabelecidas pelo Banco de Portugal para encorajar práticas de empréstimo responsáveis:
LTV (Relação Empréstimo-Valor): A relação LTV mede o valor do empréstimo comparado ao menor entre o preço de compra da propriedade ou o valor de avaliação. O LTV é ≤ 90% para residências principais e ≤ 80% para outras propriedades ou empréstimos de residência não principal. Não residentes podem esperar um LTV de 80%.
DSTI (Relação Serviço da Dívida-Rendimento): Esta compara os pagamentos mensais do empréstimo ao rendimento líquido do mutuário, com um limite padrão de ≤ 50%, sujeito a certas exceções do credor.
Limites de Maturidade: A maturidade máxima destes contratos não pode exceder:
- 40 anos para mutuários com 30 anos ou menos;
- 37 anos para mutuários com mais de 30 anos e até 35 anos inclusive;
- 35 anos para mutuários com mais de 35 anos.
Reembolso e transferência de hipotecas em Portugal
Os empréstimos habitacionais são tipicamente reembolsados mensalmente através de débito em conta bancária numa data acordada. Quaisquer alterações à data de pagamento ou conta requerem acordo mútuo com o banco. Os bancos não podem cobrar taxas pelo processamento de pagamentos mensais.
Reembolso antecipado
Os mutuários podem reembolsar o seu empréstimo antecipadamente, parcial ou totalmente. Para empréstimos de taxa variável, a taxa de reembolso antecipado está limitada a 0,5% do valor reembolsado, enquanto para empréstimos de taxa fixa, está limitada a 2%. Até 31 de dezembro de 2025, os empréstimos habitacionais de taxa variável para residências principais estão isentos desta taxa. Nenhuma taxa é cobrada se o reembolso for devido a morte, desemprego ou relocação profissional de um mutuário. Além da taxa de reembolso, os bancos só podem cobrar despesas pagas a repartições governamentais em nome do cliente.
Os mutuários também podem usar planos de poupança, como contas de poupança para aposentadoria ou educação, para reembolsar prestações de empréstimos habitacionais. Levantamentos feitos após pelo menos cinco anos são livres de penalidades.
Transferências de empréstimos
Para transferir um empréstimo de um banco para outro, os mutuários devem reembolsar o empréstimo na totalidade. O banco original pode cobrar uma taxa de reembolso antecipado (máximo 0,5% para empréstimos de taxa variável e 2% para empréstimos de taxa fixa, com isenções para empréstimos de taxa variável até ao final de 2025), bem como despesas pagas a repartições governamentais e juros até à data de reembolso. Após receber um pedido de transferência, o banco original deve fornecer ao novo credor informações como o capital em dívida e o prazo decorrido do empréstimo. Os acordos de seguro ligados ao empréstimo permanecem válidos se as suas condições permanecerem inalteradas.
O que esperar das hipotecas de Portugal em 2025
Taxas de juros
A partir de janeiro de 2025, a taxa de juros de longo prazo de Portugal situa-se em 2,96%. O decisor político do Banco Central Europeu (BCE) Mário Centeno indicou que o BCE pretende reduzir as taxas de juros principais para cerca de 2% à medida que a inflação se estabiliza. Esta diminuição potencial pode levar a taxas hipotecárias mais favoráveis para os mutuários.
Taxas hipotecárias
As taxas hipotecárias atuais em Portugal variam com base no tipo de empréstimo e credor. Por exemplo, empréstimos apenas com juros podem oferecer taxas em torno de 2,35% fixas por 10 anos, enquanto empréstimos de reembolso podem ter taxas próximas de 2% fixas por 20 anos com uma relação empréstimo-valor de 70%. As taxas variáveis, embora menos comuns, estão tipicamente ligadas à Euribor mais a margem do banco.
Tendências do mercado imobiliário
O mercado imobiliário português experimentou um crescimento significativo, com um aumento de 10,8% nos preços medianos das casas no terceiro trimestre de 2024 comparado ao mesmo período de 2023. Esta tendência ascendente é esperada que continue em 2025, impulsionada pela forte procura tanto de compradores domésticos quanto internacionais.
Iniciativas governamentais
Para abordar a acessibilidade habitacional, o governo português aprovou legislação permitindo a construção de casas em terrenos rurais, visando aumentar a oferta de habitação acessível. Esta iniciativa pode influenciar a disponibilidade habitacional e, subsequentemente, a procura por hipotecas.
Benefícios fiscais para compradores jovens
Jovens adultos com menos de 35 anos beneficiam de isenções de IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) e imposto de selo. Esta medida do governo português já está mostrando resultados positivos, refletidos no aumento de novos contratos hipotecários por jovens. Este incentivo visa tornar a propriedade habitacional mais acessível para a geração mais jovem, apoiando a sua entrada no mercado imobiliário.
Comprar propriedade em Portugal é um bom investimento?
Comprar propriedade em Portugal pode ser um excelente investimento, dependendo dos seus objetivos financeiros, preferências de localização e horizonte de investimento. Aqui estão os fatores principais a considerar:
1. Mercado imobiliário estável
O mercado imobiliário de Portugal mostrou crescimento consistente na última década. Em 2024, os preços das propriedades aumentaram 11% ano a ano, refletindo forte procura tanto de compradores locais quanto internacionais. Esta tendência é esperada que continue em 2025, particularmente em centros urbanos como Lisboa, Porto e o Algarve.
2. Rendimentos de aluguel atrativos
Portugal oferece rendimentos de aluguel sólidos, particularmente em áreas turísticas populares e grandes cidades. Aluguéis de curto prazo através de plataformas como Airbnb podem gerar retornos mais altos, especialmente em regiões costeiras e centros históricos das cidades. Aluguéis de longo prazo também proporcionam rendimento estável, com procura impulsionada por expatriados, nómadas digitais e uma população local crescente.
3. Benefícios fiscais favoráveis
Portugal oferece vários incentivos fiscais para investidores imobiliários. Por exemplo, o regime de Residente Não Habitual (RNH) oferece benefícios fiscais a residentes estrangeiros, embora reformas recentes tenham limitado algumas vantagens. Adicionalmente, compradores jovens com menos de 35 anos beneficiam de isenções no imposto de transmissão de propriedade (IMT) e imposto de selo, o que pode aumentar a procura por propriedades.
4. Opções de financiamento acessíveis
As taxas de juros hipotecárias em Portugal estão se tornando mais atrativas. Em 2024, a taxa de juros implícita nos empréstimos hipotecários caiu para 4,186% em novembro, com expectativas de declínios adicionais em 2025 à medida que o Banco Central Europeu planeia baixar as taxas de juros principais. Isto cria condições de empréstimo favoráveis, especialmente para investidores de longo prazo.
5. Apoio governamental para habitação
O governo português está abordando a escassez habitacional aumentando a construção de casas acessíveis. Esta iniciativa, combinada com legislação permitindo construção de casas em terrenos rurais, pode expandir a oferta habitacional e criar mais oportunidades de investimento.
Como solicitar uma hipoteca como investidor estrangeiro?
Tem duas opções principais ao solicitar uma hipoteca em Portugal:
- Contactar múltiplos bancos diretamente: Solicitar propostas de financiamento de diferentes instituições para comparar opções.
- Trabalhar com um corretor hipotecário: Um corretor gerirá todo o processo, desde a pesquisa até à negociação, poupando-lhe tempo e esforço.
Benefícios de usar um corretor hipotecário em Portugal
1. Acesso a uma gama mais ampla de opções de empréstimo
Uma das principais vantagens de trabalhar com um corretor hipotecário em Portugal é o acesso que eles proporcionam a uma seleção diversificada de credores, incluindo bancos, cooperativas de crédito e instituições financeiras privadas. Esta rede ampla garante que os mutuários possam explorar vários programas de empréstimo, taxas de juros e termos de reembolso, facilitando encontrar uma hipoteca que se adeque às suas necessidades. Por exemplo, um corretor pode ajudá-lo a garantir taxas hipotecárias competitivas de Portugal para estrangeiros ou orientá-lo através de opções especializadas como a hipoteca do Visto Dourado de Portugal.
2. Experiência em assistir clientes estrangeiros
Navegar no processo hipotecário português pode ser desafiante para expatriados devido a diferenças nos regulamentos e requisitos de documentação. Corretores que se especializam em hipotecas para expatriados compreendem os obstáculos únicos que compradores internacionais enfrentam. A sua experiência agiliza o processo, garantindo uma experiência mais suave e rápida para aqueles que compram propriedade do estrangeiro.
3. Melhor poder de negociação e termos
Os corretores hipotecários frequentemente têm relacionamentos fortes com múltiplos credores, dando-lhes alavancagem para negociar termos mais favoráveis em seu nome. Isto pode levar a taxas hipotecárias de Portugal mais baixas, taxas reduzidas e planos de reembolso mais flexíveis, poupando-lhe dinheiro ao longo da duração da sua hipoteca.
4. Conveniência que poupa tempo
Garantir uma hipoteca em Portugal envolve numerosos passos, desde pesquisar e comparar taxas até completar documentação extensa. Um corretor hipotecário trata destas tarefas, poupando-lhe tempo e esforço. Ao avaliar rapidamente diferentes credores e os seus termos, eles apresentam as melhores opções, permitindo-lhe focar em encontrar a sua propriedade ideal sem o incómodo.
5. Serviço económico sem taxas extras
Na maioria dos casos, os corretores hipotecários em Portugal são compensados pelas instituições de crédito, significando que os seus serviços não têm custo adicional para si. Isto torna usar um corretor uma escolha económica, pois ganha acesso à sua experiência, conexões da indústria e orientação personalizada sem quaisquer taxas extras.
Como podemos ajudá-lo?
Podemos conectá-lo com corretores hipotecários especializados que compreendem o mercado local e podem ajudá-lo a encontrar as melhores opções de empréstimo. A nossa experiência garante um processo de candidatura mais suave, adaptado às suas necessidades, seja você um residente ou um comprador internacional.
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